Ngân hàng nhận ‘trái đắng’ khi thẩm định nhầm thửa đất thế chấp ở Quảng Ngãi
Thứ hai, 16/03/2026 05:45
Ngân hàng nhận ‘trái đắng’ khi thẩm định nhầm thửa đất thế chấp ở Quảng Ngãi
Người vay biệt tăm, ngân hàng khởi kiện
Theo trình bày của đại diện Ngân hàng L. (trụ sở tại TP Hà Nội), tháng 7/2024, vợ chồng bà V. (ngụ tỉnh Quảng Ngãi) ký hợp đồng tín dụng vay của ngân hàng 700 triệu đồng để bổ sung vốn chăn nuôi bò. Thời hạn vay 11 tháng, lãi suất 8,6%/năm, ngày đến hạn trả nợ là 30/6/2025.
Để bảo đảm khoản vay, vợ chồng bà V. đã thế chấp hai quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ngãi, gồm thửa đất số 1880 và thửa đất số 1323, đều đứng tên bà V.
Tuy nhiên, sau khi được giải ngân, vợ chồng bà V. không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết. Ngân hàng nhiều lần đôn đốc nhưng không nhận được phản hồi, trong khi hai người đã rời khỏi địa phương khiến việc liên hệ gặp khó khăn.
Do đó, ngân hàng khởi kiện ra tòa, yêu cầu buộc vợ chồng bà V. thanh toán gần 800 triệu đồng tính đến cuối tháng 10/2025, gồm 700 triệu đồng tiền gốc và gần 100 triệu đồng tiền lãi trong hạn và quá hạn. Ngân hàng cũng đề nghị tòa cho phép xử lý tài sản thế chấp nếu vợ chồng bà V. không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tống đạt các văn bản tố tụng nhưng vợ chồng bà V. không hợp tác, không có ý kiến phản hồi và cũng vắng mặt tại phiên tòa.
Đáng chú ý, khi thẩm định tài sản thế chấp, tòa án phát hiện thửa đất số 1323 không phải là đất trống như thông tin khi ký hợp đồng thế chấp. Trên thực tế, thửa đất này có một căn nhà cấp 4 do gia đình bà T. đang quản lý, sử dụng.
Theo vợ chồng bà T., năm 2020 họ đã nhận chuyển nhượng thửa đất này từ một người được bà V. ủy quyền bán. Sau khi hoàn tất thủ tục, họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sửa chữa căn nhà và sinh sống ổn định.
Hai người cho biết từ khi mua đến nay không xảy ra tranh chấp và không biết thửa đất đã được thế chấp cho ngân hàng, nên không đồng ý giao lại nhà và đất.
Ngân hàng thẩm định nhầm thửa đất
Tại bản án sơ thẩm ngày 24/10/2025, TAND khu vực 7 - Quảng Ngãi chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng L., buộc vợ chồng bà V. trả gần 800 triệu đồng gồm tiền gốc và lãi.
Tòa cũng xác định nếu vợ chồng bà V. không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu phát mãi thửa đất số 1880 để thu hồi nợ. Riêng đối với thửa đất số 1323, tòa tuyên ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà V.
Không đồng ý với phán quyết trên, Ngân hàng L. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND tỉnh Quảng Ngãi nhận định hợp đồng thế chấp đối với thửa đất số 1880 được ký kết tự nguyện, đúng quy định pháp luật nên có hiệu lực.
Tuy nhiên, đối với thửa đất số 1323, quá trình thẩm định tài sản trước khi ký hợp đồng thế chấp đã xảy ra sai sót. Ngân hàng cho rằng đây là đất trống, nhưng khi tòa án xem xét thực địa thì trên đất có căn nhà cấp 4 do vợ chồng bà T. đang sử dụng ổn định.
Vợ chồng bà T. cho biết khi lập hợp đồng chuyển nhượng đất từ người được bà V. ủy quyền đã ghi nhầm thành thửa đất số 1322, trong khi thửa đất thực tế sử dụng và được cấp giấy chứng nhận là thửa 1323.
TAND tỉnh Quảng Ngãi nhận định việc ngân hàng thẩm định nhầm vị trí thửa đất, không phát hiện tài sản của người khác trên đất và không kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý đã dẫn đến sai sót khi ký hợp đồng thế chấp.
Tòa xác định sai sót này thuộc trách nhiệm của cả ngân hàng và bên thế chấp, vì vậy hợp đồng thế chấp đối với thửa đất số 1323 không phù hợp quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu.
Tại phiên tòa phúc thẩm, ngân hàng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh kháng cáo có căn cứ, nên tòa quyết định bác kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
