Cần xếp thứ tự người được ưu tiên mua nhà ở xã hội
Thứ sáu, 21/11/2025 05:45
Cần xếp thứ tự người được ưu tiên mua nhà ở xã hội
Hàng loạt bất cập trong triển khai
“Người dân phải thức cả đêm xếp hàng dài mua nhà ở xã hội (NƠXH), trong khi 'cò mồi' ăn chặn của dân thì chính sách đâu còn ý nghĩa”, TS Bùi Sỹ Lợi, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hoá và Xã hội của Quốc hội, chia sẻ với VietNamNet.
Thực tế đúng như những điều vị nguyên đại biểu Quốc hội trăn trở. Giá NƠXH tăng, nạn làm giá hồ sơ, ăn chênh lệch hàng trăm triệu đồng... khiến giấc mơ có nhà của chị Thu Hường (37 tuổi, TPHCM) trở nên xa vời.
Từ quê nhà Đắk Lắk xuống TPHCM làm việc đến nay đã 18 năm, chị Hường kể mức lương của chị vào năm 2007 là hơn 1 triệu đồng/tháng, thuê phòng trọ hết 300.000 đồng. Căn phòng rộng chưa đầy 20m2 là nơi trú ngụ của 5 chị em tha hương.
Năm 2025, chi phí phòng trọ và điện nước của chị lên đến 4 triệu đồng/tháng, trong khi mức lương công nhân may (không tăng ca) chỉ 8 triệu đồng.
“Trả tiền phòng trọ và chi phí sinh hoạt thiết yếu là tôi sạch túi. Nhiều lúc, tôi không dám ăn sáng vì một bát bún đã tốn ít nhất 25.000-30.000 đồng. Ước mơ có căn nhà nhỏ để không phải trả tiền trọ hàng tháng sao mà xa vời quá”, chị chia sẻ.
Theo Báo cáo Nhà ở xã hội Việt Nam 2023 của Cushman & Wakefield, giá nhà ở tại Việt Nam cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt ngày càng khó sở hữu nhà ở.
Trong khi đó, nhu cầu về NƠXH cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp lên tới 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2030, báo cáo trích khảo sát của Bộ Xây dựng. Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu vào năm 2023 và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ vẫn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.
Thực trạng trên đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng. Phát triển NƠXH như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội, thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, TS Nguyễn Hoàng Bình, giảng viên Khoa Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng, đang có những hạn chế, bất cập ở nhóm chính sách liên quan đến đơn vị phát triển NƠXH.
Hiện, thủ tục chuẩn bị đất và giao đất còn kéo dài, gây rủi ro cao. Các khâu lập quy hoạch chi tiết, xác định quỹ đất NƠXH, chuyển mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... đều mất thời gian. Cùng với đó, cơ chế chỉ định hay đấu thầu dự án chưa thống nhất giữa các địa phương, hệ số sử dụng đất chưa hợp lý.
Bên cạnh đó, nguồn vốn ưu đãi cho cả phía cung (nhà phát triển) lẫn phía cầu (người mua) thiếu ổn định. Tín dụng thương mại lãi suất cao, trong khi trần giá bán khiến biên lợi nhuận mỏng, không hấp dẫn doanh nghiệp. Công cụ huy động dài hạn như trái phiếu xã hội chưa phát huy hiệu quả.
Ngoài ra, cơ chế bù đắp rủi ro còn hạn chế. Đơn cử, tỷ lệ diện tích thương mại để bù chéo chi phí chưa linh hoạt; quyền phát triển có thể chuyển nhượng gần như chưa được áp dụng hiệu quả; quy trình lựa chọn nhà đầu tư thiếu minh bạch và kéo dài.
Là đơn vị phát triển NƠXH, ông Trần Đức Quang, đại diện Công ty CP Nam Long chi nhánh Cần Thơ cho biết, các doanh nghiệp phải đối mặt với thách thức như chi phí đầu vào cao, thủ tục đầu tư phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và hạn chế vốn tín dụng.
"Các dự án NƠXH thường có biên lợi nhuận thấp và cần có mức trần lợi nhuận cam kết với Chính phủ, trong khi thủ tục đầu tư phức tạp khiến nhiều doanh nghiệp ngại tham gia. Thách thức lớn nhất khi triển khai dự án là thủ tục pháp lý và bài toán cân bằng giữa giá bán với chất lượng sống của dân cư", ông Quang nói.
Ngoài ra, ông cho hay, việc xác nhận đối tượng mua NƠXH còn bất cập. Đối với lao động tự do, một số UBND phường, xã chưa đủ căn cứ xác nhận thu nhập của nhóm này.
Giải pháp giảm ‘cò mồi’, gỡ điểm nghẽn
Đề cập nhóm giải pháp tạo điều kiện cho đơn vị phát triển NƠXH, thành viên Đại học RMIT Việt Nam cho rằng, các địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch (đã giải phóng mặt bằng), công bố hệ số sử dụng đất ưu đãi theo bán kính tính từ trung tâm hoặc các nhà ga metro (nếu có).
Cơ quan hữu quan nghiên cứu cơ chế “quyền phát triển bổ sung” cho dự án NƠXH ở khu bị khống chế tầng cao, cho phép bán/đổi quyền phát triển sang khu vực khác trong thành phố theo thời hạn. Đây là điều vừa tạo điều kiện linh hoạt cho nhà phát triển, vừa giảm áp lực ngân sách.
Về vốn, tài chính, Nhà nước cần nghiên cứu triển khai hiệu quả gói tín dụng ưu đãi cho phía cung (lãi suất thấp hơn thị trường, ân hạn giai đoạn xây dựng) cùng với tín dụng hỗ trợ phía cầu qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại được tái cấp vốn. Khuyến khích trái phiếu xã hội cho dự án NƠXH để huy động vốn dài hạn là cần thiết.
Về thủ tục pháp lý, theo ông Bình, cần nghiên cứu thiết lập mô hình một cửa liên thông cấp đô thị cho quá trình đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư NƠXH với các quy định cụ thể về thời gian cho từng khâu (quy hoạch, đất đai, môi trường, PCCC, cấp phép xây dựng).
Dẫn ví dụ của Singapore, TS Bình cho biết, quốc gia này phát triển một hệ thống nhà ở với phần lớn được xây bởi Cơ quan Phát triển nhà ở (Housing & Development Board - HDB).
Mô hình của HDB đạt được nhiều mục tiêu quan trọng, như tập trung quỹ đất và quy hoạch theo cụm TOD; tạo nên chuỗi cung - cầu ổn định, chuẩn hóa thiết kế và công nghiệp hóa xây để giảm chi phí và thời gian; hỗ trợ tài chính phía cầu (trợ cấp, vay dài hạn gắn quỹ hưu trí) giúp thanh khoản đầu ra cho nhà phát triển.
Còn theo TS Bùi Sỹ Lợi, cung và cầu NƠXH không gặp nhau, dẫn đến xung đột. Do đó, Nhà nước cần tạo đủ nguồn cung để đáp ứng nhu cầu người dân.
Cơ quan quản lý Nhà nước cần chọn nhà đầu tư toàn tâm toàn ý thực hiện NƠXH. Muốn có nhà đầu tư tốt, Nhà nước phải cho doanh nghiệp cơ chế về mặt thủ tục, đất đai, vay vốn, thuế để chủ đầu tư dự án làm xong mà không bị lỗ. Sau dự án, doanh nghiệp có lợi nhuận thấp nhưng vẫn cần tiền để tái đầu tư trong làm ăn.
Ngoài ra, phải xây dựng danh sách người có nhu cầu thực, xác minh bằng dữ liệu của cơ quan chức năng và địa phương.
Ông đề xuất, việc xếp thứ tự người được ưu tiên mua nhà là cần thiết. Ví dụ, người chưa có nhà ưu tiên số 1. Người ở nhà chật hẹp, không đủ diện tích sống xếp thứ 2. Người ở nhà chất lượng thấp ưu tiên thứ ba. Người vẫn có chỗ an cư tạm hoặc ở cùng gia đình, người thân thì ưu tiên sau.
"Quan trọng nhất, cơ quan hữu quan cần tìm đúng người cần nhà. Khi dữ liệu minh bạch mới giảm được tình trạng cò mồi, thổi giá hồ sơ NƠXH", ông Lợi nhấn mạnh.
