'Chỉ tòa án mới có quyền tuyên chấm dứt quyền sở hữu chung cư'

Lời tòa soạn: Có nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay chấm dứt quyền sở hữu khi chung cư không còn sử dụng được vẫn gây nhiều ý kiến trái chiều. VietNamNet tiếp tục đăng tải quan điểm của các chuyên gia, luật gia xung quanh chủ đề này.

Liên quan đến đề xuất “quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trao đổi với PV VietNamNet, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, kể cả nhà chung cư có cũ hỏng, sập xuống thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ căn hộ trên tòa nhà xây trên đất đó.

“Ngôi nhà của tôi sở hữu mà bị quyết định chấm dứt quyền sở hữu bằng một quyết định hành chính, phán quyết số phận của ngôi nhà là không phù hợp với quy định sở hữu tư nhân. Nhà thuộc sở hữu tư, đất sở hữu công. Hai vấn đề đó khác nhau, không đánh đồng chất lượng công trình nhà ở với thời hạn sở hữu nhà của chủ sở hữu trên đất đó”, bà Nhung nói.

Theo Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điều kiện để tuyên bố chấm dứt sử dụng công trình phụ thuộc vào kết quả kiểm định chất lượng công trình của cơ quan quản lý Nhà nước.

“Thẩm quyền phán xét ra quyết định thuộc về Tòa án, nhưng quyền sở hữu vĩnh viễn, tuyệt đối vẫn phải là của người sở hữu, nếu là hợp đồng mua bán. Còn nếu là hợp đồng thuê nhà thì hết thời hạn thuê phải trả lại cho Nhà nước. Người sử dụng đất có quyền về sở hữu tài sản trên đất. Nhà nước cho thuê đất với thời hạn nào thì gắn với thời hạn sử dụng chung cư cũng như thế” – bà Nhung cho hay.

Luật sư Nguyễn Hữu Toại, Công ty Luật TNHH Hừng Đông (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) thì cho rằng, quyền sở hữu về chung cư bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (tài sản trên đất).

"Quyền sở hữu có 3 quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo quy định của Bộ luật Dân sự. Nếu không tách ra thì không xử lý được tranh cãi về quyền sở hữu chung cư hiện nay” – luật sư Toại nói.

Bổ sung trách nhiệm của chủ sở hữu chung cư khi cần phá dỡ

Ngoài ra, luật sư Nguyễn Hữu Toại cho rằng, điểm đáng lưu ý là dự thảo luật không đề cập việc có áp dụng hồi tố (hiệu lực trở về trước) liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư. Theo ông, nếu quy định tại dự thảo luật không áp dụng hồi tố, chỉ áp dụng với các dự án triển khai khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành sẽ tạo ra sự bất bình đẳng cho chủ đầu tư cũng như người mua chung cư trước và sau khi Luật Nhà ở được ban hành. 

Trường hợp áp dụng hồi tố, dù người đã được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng quyền sở hữu chung cư sẽ vẫn bị chấm dứt nếu rơi vào các trường hợp dự thảo luật đang quy định. Điều này có thể gây xáo trộn trong tâm lý người dân.  

Liên quan đến những khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua, luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty Luật TNHH Kiến Việt đề xuất cần thiết phải bổ sung quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn an toàn cho người sử dụng. Đồng thời, cần có quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi cần phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Luật sư chỉ ra rằng, thực tế, Luật Nhà ở năm 2014 không quy định trực tiếp về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nhưng có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và cách xử lý khi nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn để sử dụng. Tuy nhiên, các quy định của Luật Nhà ở chưa thực sự đầy đủ để triển khai việc bàn giao và xây dựng lại nhà chung cư. 

Theo luật sư Lâm, sắp tới khi sửa Luật nhà ở nên theo hướng quy định khi chung cư sau khi kiểm định chất lượng có kết luận phải tháo dỡ thì các địa phương cần bố trí tạm về nhà ở cho các chủ sở hữu đang ở hiện tại. 

Đồng thời, giao cho một đơn vị phá dỡ và xây dựng lại chung cư tối thiểu bằng với số lượng nhà ở khi phá dỡ. Sau khi xây dựng xong, các chủ sở hữu cũ phải đóng tiền để mua nhà mới theo chi phí phá dỡ, xây dựng nhà mới, không bao gồm tiền đất. 

Trường hợp chủ sở hữu nào không có nhu cầu hoặc không có tiền mua nhà mới thì Nhà nước sẽ trả cho chủ sở hữu này phần đất theo tỷ lệ họ được hưởng trong phần đất chung, dựa trên số tiền bán nhà ở mới cho người mới. Ngoài ra, cần hoàn thiện quy định về quy trình, tài chính để thực thi điều này.

Xây mới chung cư cũ vẫn thành công, tại sao phải chấm dứt quyền sở hữu?

Quyền sở hữu nhà chung cư lâu dài liệu có thực sự “ngáng đường” chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khi mà thực tế đã có không ít dự án xây mới chung cư cũ đã thành công.

Chủ ô tô hết hạn kiểm định vẫn giữ quyền sở hữu, sao chung cư lại không?

Cần tách bạch thời hạn sử dụng chung cư với quyền sở hữu. Nếu căn cứ trên thời hạn sử dụng nhà chung cư mà chấm dứt quyền sở hữu tài sản là không hợp lý

Kiến nghị dừng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất “quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây.