'Lướt sóng' nhà đất sẽ phải chịu thuế cao hơn?

Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ.

Trong đó, dự thảo đề xuất xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại Kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).

Kết quả nghiên cứu, rà soát, đề xuất, sửa đổi bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) kèm theo Chương trình trên có nhiều nội dung đáng chú ý.

Nắm giữ bất động sản thời gian ngắn, khi bán chịu thuế cao hơn

Đây là một trong những định hướng sửa đổi quan trọng của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, dự kiến bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để có mức độ điều tiết hợp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ, bóng bóng bất động sản. (Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%).

Theo định hướng này, mức thuế suất cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Ngoài ra, cần rà soát nhằm sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế TNCN, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới. Việc sửa đổi quy định về xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, từ đó đảm bảo nguồn thu NSNN về bất động sản.

Bổ sung thêm các khoản thu nhập chịu thuế

Luật Thuế thu nhập cá nhân định hướng sửa đổi, bổ sung một số khoản thu nhập mới phát sinh trong quá trình thực hiện, mở rộng phạm vi điều chỉnh của một số khoản thu nhập đang chịu thuế.

Đó là thu nhập từ chuyển nhượng, thanh lý tài sản, quyền tài sản là tên miền Internet, sim - số điện thoại, biển số xe,...

Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, quyền tài sản này cũng có bản chất giống với một số khoản thu nhập không thường xuyên (thu nhập vãng lai) đang thuộc diện chịu thuế hiện nay như thu nhập từ bản quyền, thu nhập từ nhượng quyền thương mại...

Vì vậy, Luật Thuế thu nhập cá nhân cần rà soát bổ sung quy định về thu nhập chịu thuế theo hướng bổ sung nhóm thu nhập khác (đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết cho phù hợp với tình hình thực tế) hoặc quy định cụ thể các khoản thu nhập khác (thu nhập từ chuyển nhượng, thanh lý tài sản là tên miền Internet, sim - số điện thoại, ...) là thu nhập chịu thuế.

Quy định riêng về thuế đối với chứng khoán phái sinh

Hiện nay đối với hoạt động chuyển nhượng chứng khoán, thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần với thuế suất 0,1%.

Mặc dù Luật Chứng khoán 2019 quy định chứng khoán bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh và các loại chứng khoán khác. Tuy nhiên có sự khác biệt về bản chất giữa chứng khoán cơ sở và chứng khoán phái sinh (CKPS).

Cụ thể, giá trị của CKPS phụ thuộc vào giá trị của một hoặc nhiều loại tài sản cơ sở, do đó, CKPS không có đầy đủ giá trị nội tại như chứng khoán cơ sở. Nhà đầu tư nắm giữ CKPS không được hưởng các quyền cổ đông như khi nắm giữ chứng khoán cơ sở: không có quyền tham dự đại hội đồng cổ đông; không có quyền nhận cổ tức.

Trên thị trường phái sinh không diễn ra các giao dịch chuyển nhượng toàn bộ giá trị giao dịch và chuyển giao tài sản từ bên bán cho bên mua như thị trường cơ sở (trừ hợp đồng tương lai trái phiếu chính phủ chuyển giao vật chất giữ đến ngày đáo hạn).

Giá trị của CKPS được khuếch đại lên nhiều lần do hệ số nhân hợp đồng khi thiết kế các sản phẩm CKPS. Việc thanh toán chuyển giao giữa các nhà đầu tư chỉ là giá trị chênh lệch giá (lãi/lỗ).

Vì vậy, Luật Thuế thu nhập cá nhân dự kiến sửa đổi theo hướng nghiên cứu để quy định riêng về thuế đối với CKPS nhằm phù hợp với bản chất hoạt động kinh doanh, giao dịch chứng khoán của cá nhân, phân biệt với chứng khoán cơ sở.