Mục đích sử dụng đất không phải thích là chuyển, biến giá tiền triệu thành tiền tỷ

Đại biểu Trần Quốc Tuấn (Trà Vinh) đề nghị cơ quan soạn thảo hết sức cân nhắc việc quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bởi việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, mục tiêu đầu tiên mà chủ đầu tư hướng tới là lợi nhuận. Trong khi đó, dự thảo lại cho thu hồi để thực hiện dự án loại này có “nguy cơ dẫn đến doanh nghiệp lợi dụng, kéo theo khiếu nại, khiếu kiện”.

Từ đó ông đề nghị thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Với các dự án có nguồn vốn tư nhân, đại biểu tỉnh Trà Vinh lưu ý, phải có quy định đánh giá tác động về mặt xã hội khi thu hồi đất của người dân, đảm bao minh bạch, tránh lạm dụng gây bức xúc đối với người bị thu hồi đất.

Ông Tuấn cũng đề nghị dự luật quy định rõ ràng hơn điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội đất nước. Điều này để tránh trường hợp hôm nay thu hồi đất của người dân để xây chợ dân sinh, nhưng ngày mai trong khu chợ lại mọc ra nhà, khu phố nằm trong khu chợ vừa xây dựng. 

“Tình trạng thu hồi đất hoặc người dân hiến đất để thực hiện công trình công cộng, nhưng sau đó hoạt động không hiệu quả, hoặc dừng hoạt động bị chuyển công năng sử dụng”, ông nhấn mạnh, đây là thực trạng đã xảy ra ở một số địa phương thời gian qua.

Đến bù giải phóng mặt bằng chưa tốt

Với khoảng hơn 30 năm kinh nghiệm làm về quản lý dự án, tư vấn cho các ngân hàng thế giới, ADB và sau làm chủ đầu tư một số dự án về điện gió, điện mặt trời, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) đúc kết: “Đến bù giải phóng mặt bằng của mình chưa tốt”. 

Ngay trong báo cáo giám sát cũng nêu, các dự án chậm là do giải phóng mặt bằng rất nhiều. “Có nơi chậm giải phóng mặt bằng đến 5, 10 năm”.

Ông nêu kinh nghiệm từ các dự án ngân hàng thế giới, ADB, họ quy định bắt buộc báo cáo đánh giá tác động môi trường; báo cáo xã hội tái định cư. Các báo cáo này phải được phê duyệt cùng với báo cáo khả thi thì dự án ấy mới được triển khai. 

“Còn ở ta quy định có báo cáo đánh giá tác động môi trường, báo cáo khả thi, còn công tác tái định cư thì chủ yếu giao cho địa phương, cho nên có nhiều bất cập”, ông Huân so sánh.

Ông bày tỏ băn khoăn về Điều 92 quy định về tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi, nhưng lại giao Chính phủ quy định chi tiết. 

“Trong khi tôi thấy, điều này là khởi đầu cho tái định cư và khiếu kiện cũng bắt đầu tư đầu tư khâu tổ chức thực hiện. Chúng ta đưa ra luật để mọi người bình đẳng với nhau, các cơ quan công quyền có khuôn pháp lý để dễ dàng thực hiện, nhưng lại giao Chính phủ quy định chi tiết điều này thì sẽ chẳng khác gì với trước”, ông Huân đề nghị Ban soạn thảo phải quy định rõ.

Ngoài ra, đại biểu cho rằng, Điều 93 quy định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, có khoản nêu, sau khi vận động, thuyết phục mà người dân không hợp tác thì cưỡng chế là “rất nguy hiểm”.

Ông ví dụ, người dân đang sống gần nơi có kế sinh nhai, đơn giản nhất là vỉa hè để bán nước chè, giờ chuyển họ vào căn hộ rất đẹp nhưng không bán được nước chè, hàng ngày, không có kế sinh nhai thì họ không thể chuyển đi được. 

“Mà khi người ta chưa chuyển đi, chưa tìm được công ăn việc làm mới mà tiến hành cưỡng chế thì nguy hiểm. Cái này là mất tính nhân văn và có thể phát sinh điểm nóng trên địa bàn”, ông Huân cảnh báo.

Ngoài ra, đại biểu tỉnh Bình Dương cũng đề nghị cần có một đơn vị chuyên nghiệp đánh giá độc lập khu vực bị ảnh hưởng để bảo đảm thông tin minh bạch vì nguyên tắc là người dân bị thu hồi đất sau khi di dời có cuộc sống “ít nhất bằng, hoặc tốt hơn”. Bởi, nếu không đánh giá kỹ thì làm sao biết bằng hoặc tốt hơn để người ta nhận tiền đền bù. 

“Có rất nhiều trường hợp, chúng ta đền bù, người dân nhận tiền xong tiêu hết, cuối cùng thì vô gia cư”, đại biểu nêu thực tế.

"Ông ủy ban tham gia các khâu, khó quyết định giá đất sát thị trường"

Đại biểu Trần Công Phàn, nguyên Phó Viện trưởng VKSND tối cao cũng nêu thực tế, làm một con đường phải giải tỏa, người dân đang ở mặt đường, mấy chục triệu/m2, bây giờ giải tỏa phải đi tái định cư, giá trị không tương xứng. Còn người có đất bên trong đang 1-2 triệu/m2 lại ra mặt đường. 

Theo ông Phàn, giải quyết việc này rất khó. Ở các nước khác, nhà dân ở trong muốn ra ngoài mặt phố phải nộp tiền cho nhà nước, lấy tiền đó để cho những người tái định cư. 

“Do vậy, sửa luật theo tôi phải cân đối các lợi ích”, đại biểu lưu ý và nhấn mạnh giá đất hết sức quan trọng. Thay đổi giá đất dẫn đến mọi việc sẽ khác, liên quan đến vấn đề quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng…

“Có thể đang từ 1 triệu thành 1 tỷ, tất cả giàu lên vì đất, chết vì đất, rơi vào lao lý cũng vì đất. Đây là những vấn đề đang hiện hữu và chúng ta phải xử lý”, đại biểu nhấn mạnh.

Thế nên, theo ông Phàn, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần quy định chặt chẽ, không phải “thích một cái là chuyển” vì khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị sẽ khác.

Về việc bỏ khung giá đất, ông Phàn bày tỏ quan điểm “mọi người đang ủng hộ việc này nhưng tôi thấy chưa hẳn”. 

“Tìm giá sát thị trường thì giá thị trường là giá nào? Trong đất của chúng ta có các loại đất khác nhau, nếu không có một định hướng về giá, việc xác định giá đất là rất khó”, ông nói.

Việc này phải có người tư vấn, có người định ra giá đất, có người thẩm định, có người quyết định rõ ràng. Người đã tham gia định giá thì không tham gia thẩm định, không tham gia quyết định. 

“Ở ta, ông UBND tham gia ở tất cả thì quyết định giá sát thị trường khó lắm. Tôi cho rằng đây là “cái gốc”, dù chúng ta thảo luận nhưng không gỡ cái này ngay từ đầu thì sau này nhiều kỳ họp rồi vẫn thế, vẫn vướng”, nguyên Phó Viện KSND tối cao lưu ý.

Đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TP.HCM) cũng băn khoăn về việc, dự thảo Luật Đất đai quy định hàng năm UBND địa phương có trách nhiệm phải xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể phù hợp với thị trường, không còn sử dụng khung giá đất. 

Vì thế, bà lưu ý, Chính phủ cần phải đưa ra khung ổn định mức thu không để mức giá lên cao gây ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Bởi người dân đang nộp 500.000-1.000.000 đồng hàng năm đối với thuế thửa đất nông nghiệp thì sang năm 2 hoặc năm 3 lên đến chục lần, người dân sẽ không thể chịu được. 

“Cần phải có cơ chế điều chỉnh hệ số đi xuống, Chính phủ cần xây dựng quy định càng sớm càng tốt”, đại biểu Nguyễn Thị Lệ đề nghị.

Bên cạnh đó, cần phải đảm bảo giá phải ổn định với thị trường, nhưng vẫn phải đủ hợp với việc thu hút đầu tư. Điều chỉnh giá đất để chi phí đầu vào cho doanh nghiệp không bị cao quá, có thể có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp không chỉ trong nước mà còn nước ngoài. 

Mở rộng hạn mức, thúc đẩy tích tụ đất đai, cơ hội đầu tư thắng lớn

Lần đầu tiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề cập tới việc thành lập Ngân hàng đất nông nghiệp, mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai, hướng tới nông nghiệp công nghệ cao, quy mô lớn.

Sửa đổi Luật Đất đai: Xác định giá đất là then chốt

Luật Đất đai sửa đổi quy định bỏ khung giá đất; xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo giá thị trường; thay đổi thời hạn ban hành bảng giá đất; căn cứ điều chỉnh bảng giá đất; bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất.

Thành viên hộ gia đình, ai được ghi tên trong sổ đỏ?

Một trong những nội dung được điều chỉnh trong Luật Đất đai sửa đổi, đó là ghi tên các thành viên trong gia đình vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nội dung được người dân đặc biệt quan tâm.