Những 'nút thắt' lớn về nhà ở chờ Bộ trưởng Xây dựng tháo gỡ
Thứ sáu, 17/04/2026 05:00
Những 'nút thắt' lớn về nhà ở chờ Bộ trưởng Xây dựng tháo gỡ
|
Lời tòa soạn: Trong bối cảnh nền kinh tế bước vào giai đoạn phát triển mới với mục tiêu tăng trưởng 2 con số trên nền tảng vững chắc là ổn định kinh tế vĩ mô, yêu cầu đặt ra là phải gắn với các động lực tăng trưởng bền vững. VietNamNet đăng tải tuyến bài “Thách thức với các tân bộ trưởng nhiệm kỳ mới”, qua đây nhằm chỉ ra và gợi mở các vấn đề liên quan những bài toán lớn đối với các tư lệnh ngành trong các lĩnh vực then chốt như tài chính, ngân hàng , công thương, xây dựng... |
Thiếu nhà ở vừa túi tiền cho số đông
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, thẳng thắn nhận định, với thị trường bất động sản hiện nay, cơ cấu sản phẩm lệch hẳn về phân khúc cao cấp, những điểm nghẽn về vốn và pháp lý kéo dài nhiều năm còn những vấn đề chưa được khơi thông, thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho số đông. Ba vấn đề này không tồn tại riêng lẻ mà đan xen, cộng hưởng, khiến thị trường xa rời đa số nhu cầu thực, trong khi giá nhà liên tục bị đẩy lên mức rất cao.
Những con số mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy một thực tế không dễ đảo chiều trong ngắn hạn. Trong quý I/2026, giá bất động sản tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa hay Đồng Nai tiếp tục nhích thêm 1-2%. Mức tăng không còn quá đột biến, nhưng mặt bằng giá vẫn “neo” ở vùng cao sau nhiều năm tăng liên tục.
Ở phân khúc căn hộ, xu hướng này thể hiện rõ rệt. Năm 2025, giá bán sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với năm trước. Tại TPHCM, mức giá trung bình lên tới 111 triệu đồng/m2, tăng 23%.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Dữ liệu: Bộ Xây dựng
Không chỉ giá tăng, cơ cấu nguồn cung cũng bộc lộ những bất cập rõ nét, trở thành “điểm nghẽn” của thị trường trong thời gian dài. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, với khoảng 85% lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và TPHCM có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Dữ liệu: VARS IRE
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 tăng mạnh. Năm 2025, khoảng 25% nguồn cung mới, tương đương hơn 20.000 căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, tăng gần 10 lần so với năm trước.
Thậm chí giá nhà ở xã hội cũng liên tục tăng, thiết lập mặt bằng giá mới. Tại Hà Nội, mức giá cao nhất hiện nay là hơn 32 triệu đồng/m2.
Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Vũ Cao cho rằng không thể chỉ lý giải việc tăng giá bằng chi phí đầu vào. “Nhiều doanh nghiệp có quỹ đất từ hàng chục năm trước với giá rất thấp, nhưng vẫn ‘tát nước theo mưa’, đẩy giá theo thị trường. Bên cạnh đó là tâm lý giữ hàng, neo giá, thậm chí tạo khan hiếm cục bộ để nâng mặt bằng giá”, ông Cao nói.
Theo vị này, khi bất động sản bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá và hành vi tích trữ, thị trường sẽ ngày càng xa rời giá trị thực.
Nhìn từ góc độ pháp lý và cấu trúc thị trường, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay không chỉ dừng lại ở những con số về giá hay tỷ lệ thu nhập mà đang dần phản ánh một vấn đề sâu hơn về cấu trúc phát triển.
Theo ông, thị trường đang vận hành theo hướng có gì bán nấy, thay vì xã hội cần gì thì phát triển cái đó, dẫn đến tình trạng dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền. “Thị trường không thiếu sản phẩm, nhưng lại thiếu đúng loại sản phẩm mà xã hội cần”, ông Tú nhấn mạnh.
Vị này nhìn nhận, bất động sản không còn là một thị trường thuần túy kinh tế mà đã mang tính chất của một vấn đề xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng an cư, lập nghiệp và cả cấu trúc phát triển đô thị trong dài hạn.
Cần bất động sản vận hành theo giá trị thực, thay vì kỳ vọng
TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, gốc rễ của vấn đề nằm ở cách nhìn nhận vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.
Theo ông, bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế, không chỉ là một kênh đầu tư mà còn là sản xuất. Thực tế, bất động sản khoảng 5-10 năm trở lại đây khác hẳn bất động sản cách đây 10-15 năm. Đó là những tài sản thực khổng lồ, những dự án bây giờ không còn là dự án đơn lẻ mà là các đại dự án, hàng nghìn hecta, quy mô hàng chục nghìn tỷ.
“Nếu không nhìn nhận đúng vai trò này, các chính sách đưa ra sẽ chỉ giải quyết phần ngọn mà không chạm đến gốc rễ vấn đề”, ông Ánh nhấn mạnh.
Từ thực tiễn trên, chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc toàn diện trong nhiệm kỳ mới của Chính phủ. Trọng tâm không chỉ là tăng nguồn cung, mà là tái cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, đưa thị trường trở về phục vụ nhu cầu ở thực.
Một trong những hướng đi quan trọng là phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp - nhóm sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình, không thuộc diện nhà ở xã hội nhưng cũng không thể mua nhà cao cấp. Đây được xem là “mảnh ghép” để tái cân bằng thị trường.
Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển, cần một hệ thống chính sách đủ mạnh, từ ưu đãi đất đai, tín dụng đến cải cách thủ tục pháp lý. Nếu không, doanh nghiệp sẽ khó có động lực tham gia khi lợi nhuận không hấp dẫn như phân khúc cao cấp.
Ngoài ra, cải cách pháp lý vẫn là “chìa khóa” then chốt. Khi quy trình phê duyệt dự án được rút gọn, các vướng mắc chồng chéo được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được cải thiện, từ đó góp phần hạ nhiệt giá.
Một điểm sáng được kỳ vọng là việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản quốc gia. Khi mỗi tài sản có một “ID” riêng, toàn bộ thông tin về pháp lý, giao dịch, thuế... sẽ được minh bạch hóa. Điều này không chỉ giúp hạn chế lừa đảo mà còn đưa thị trường vận hành theo giá trị thực, thay vì kỳ vọng.
Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Cao, thị trường đang buộc các chủ đầu tư phải thay đổi. Từ việc chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, họ phải chuyển sang đáp ứng nhu cầu ở thực, tối ưu chi phí và nâng cao chất lượng sản phẩm.
Hơn nữa, dữ liệu từ VARS IRE cho thấy một thực tế đáng chú ý, năm 2025, nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò quan trọng nhưng động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính, hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Theo ông Trương Anh Tú, vấn đề đặt ra làm thế nào để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững và phục vụ được số đông người dân. Bởi, khi bất động sản bị chi phối quá nhiều bởi mục tiêu tích lũy tài sản, thị trường sẽ luôn tiềm ẩn những chu kỳ bất ổn và khó có thể đạt được sự cân bằng bền vững.
Trong bối cảnh đó, vai trò điều tiết của cơ quan quản lý, đặc biệt là Bộ Xây dựng, trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Thách thức đặt ra không chỉ là duy trì tăng trưởng, mà là đưa thị trường phát triển lành mạnh, bền vững và phục vụ được số đông người dân.
| Ngày 8/4, Quốc hội khóa XVI thông qua Nghị quyết phê chuẩn việc bổ nhiệm Bộ trưởng và thành viên Chính phủ. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh tiếp tục giữ chức Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhiệm kỳ 2026-2031. |
