Càng nhiều dự án tầm trung, giá rẻ, giá bất động sản sẽ giảm xuống nhanh chóng

PV VietNamNet đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh xung quanh việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS).

Bán bớt dự án, giảm giá nhà 

PV: Năm 2022, tín dụng BĐS vẫn chiếm trên 21% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế - là mức cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, thực tế cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phản ánh khó khăn trong tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Theo ông “điểm nghẽn” dòng tiền ở đây là gì? Cần giải bài toán về nút thắt này như thế nào?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: 

Thực tế, tỷ trọng cho vay với BĐS không hề nhỏ, tín dụng BĐS tăng trưởng cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng chưa có một văn bản nào là siết tín dụng bất động sản. 

Doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng là do không có đủ điều kiện. Đặc biệt trong điều kiện về vốn hoá của cổ phiếu giảm. Trái phiếu là một trong những nguồn lớn cho doanh nghiệp nhưng không phát hành thì nguồn vốn hướng về ngân hàng. Rất nhiều doanh nghiệp tiến hành đồng thời nhiều dự án, giả sử có 10 dự án, 8 dự án chưa đủ điều kiện về pháp lý, 2 dự án đã vay rồi thì việc vay vốn rõ ràng là khó khăn. 

Còn đối với người mua nhà, trước đây với khoảng 2 tỷ có thể mua được nhà ở thương mại trung cấp nhưng hiện nay với mức giá này người dân khó có thể mua nhà phân khúc này. Không phải tự nhiên NHNN nâng mức độ rủi ro lên, đó như một "lằn ranh đỏ" để cảnh báo các ngân hàng thương mại nếu cứ cho vay ra thì các tổ chức tín dụng cũng không an toàn. Nên nói người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng là vì thế. 

Theo tôi, điều cần thiết để khơi thông “điểm nghẽn” này là doanh nghiệp BĐS nên giảm giá nhà để bán được hàng. Với những tài sản gần hoàn thành có thể tìm nguồn theo phương thức liên doanh, liên kết hoặc các biện pháp khác để có vốn hoàn thành. Phải chấp nhận trước đây tăng giá thì bây giờ giảm giá và phải về giá trị thực. 

PV: Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đã nêu lên lo ngại về khả năng quản trị của các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt có doanh nghiệp đang thực hiện cùng một lúc trên 50 dự án. Khi thị trường phát triển tốt thì không sao nhưng đến thời điểm thị trường khó khăn như bây giờ thì nguy cơ doanh nghiệp "chết trên đống tài sản” là hiện hữu. Ông đánh giá như thế nào về thực trạng trên?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: 

Đối với vấn đề này, theo tôi, cơ quan quản lý hiện nay làm chưa tròn trách nhiệm trong việc thẩm định và thực hiện việc đấu thầu cũng như giao các dự án. Không có lý gì một doanh nghiệp có vốn điều lệ 1.000 – 2.000 tỷ đồng đi đấu thầu một dự án hàng trăm nghìn tỷ. Như vậy đặt ra việc thực hiện sẽ như thế nào? Điều này cần phải được đánh giá rõ ràng. 

Tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản xấp xỉ 800.000 tỷ đồng (Nguồn: Ngân hàng Nhà nước /Biểu đồ: H.Khanh)

Kể cả việc giao dự án cũng vậy, phải dựa trên năng lực của nhà đầu tư, xem xét cụ thể tất cả các điều kiện. Đây là vấn đề quan trọng. Một năm doanh nghiệp có tổng doanh thu từ hoạt động xây dựng chỉ 1.000 tỷ đồng mà giao dự án 7.000 tỷ thì việc thực hiện sẽ ra sao? Nguồn lực chỉ có 1 mà giao gánh gấp 2-3 thậm chí 5-7 lần thì việc “gãy lưng” sẽ xảy ra. 

Như việc huy động vốn cho dự án này nhưng lại thực hiện việc khác hay đổ vốn cho dự án khác. Tôi cho rằng, vấn đề này từ phía Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư phải xem lại yêu cầu về việc phát hành trái phiếu bổ sung hay nguồn tiền huy động. 

PV: Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, doanh nghiệp BĐS phải tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn. Theo ông giải pháp này có khả thi không?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: 

Theo tôi, đây là điều cần thiết. Nếu còn thực hiện được thì giữ lại dự án; nếu không, có thể liên doanh, liên kết hoặc tìm nguồn vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu để đảm bảo quá trình đầu tư. Hoặc phải tính đến chuyện bán. Kể cả bán lỗ cũng phải chấp nhận. Bởi rõ ràng, nếu cố ôm và để đó thì có thể càng “sa lầy”, lỗ thêm và kéo chìm cả doanh nghiệp. 

Doanh nghiệp bán bớt dự án thì nhu cầu, gánh nặng về vốn sẽ bớt đi và thêm dòng tiền để thực hiện tốt các dự án khả thi. Bây giờ là lúc doanh nghiệp nên giảm bớt lòng tham, tránh việc “chết chìm trên đống tài sản”. 

Xin cơ chế riêng là phi thị trường

PV: Một trong những giải pháp mà doanh nghiệp kiến nghị là cho phép tái cơ cấu các khoản vay đến hạn. Quan điểm của ông về vấn đề này? Theo ông, giải pháp nào là hợp lý cho doanh nghiệp BĐS hiện nay?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Trước hết, các doanh nghiệp BĐS phải nghĩ đến cái chung và vì cái chung của nền kinh tế chứ đừng vì mình quá. Khi đi vay đã có những cam kết và rõ ràng thời điểm giãn, hoãn chuyển nhóm nợ… từ tháng 7/2022 đã qua rồi. Bây giờ lại đề nghị tiếp thì không thể. 

Doanh nghiệp phải tự đảm bảo theo đúng hợp đồng, thực hiện theo đúng luật pháp và giữ uy tín của mình. Nếu doanh nghiệp quá khó khăn phải có phản ánh đến các cơ quan cấp cao, từ đó Chính phủ sẽ có biện pháp tháo gỡ phù hợp chứ không thể yêu cầu, kiến nghị ngân hàng làm đồng loạt khoanh hay giãn nợ. 

Có thể thấy, về vấn đề này các doanh nghiệp BĐS đang xử lý vấn đề phi thị trường. Như người mua nhà không thực hiện đúng hợp đồng thì phải chịu phạt lãi, thậm chí bị thanh lý, huỷ hợp đồng… nhưng khi doanh nghiệp gặp khó lại muốn cơ chế riêng. Theo tôi kiến nghị này không khả thi. 

PV: Từ bài học thị trường bất động sản 10 năm trước, có ý kiến đề nghị, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ để có nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đại đa số người dân cũng như khơi thông nhà ở xã hội. Theo ông, đề nghị này có khả thi không?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: 

Về kiến nghị cho phép chia nhỏ căn hộ thương mại diện tích lớn tôi cho là hợp lý. Tất nhiên cần có sự xem xét cho hợp lý tại mỗi dự án với tỷ lệ phù hợp để đảm bảo về mặt quy hoạch. 

Nhà ở xã hội sẽ là một trong những điểm sáng và góp phần khơi thông thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu. Điều này đặt ra lo ngại có tiền nhưng không có chỗ tiêu. Những vấn đề trong phát triển nhà ở xã hội đã được đặt ra nhiều năm nay nhưng vẫn chưa có nhiều chuyển biến, doanh nghiệp không mấy “mặn mà”. 

Muốn tháo gỡ được nút thắt đó cần tái cấu trúc. Phải mở rộng đầu tư làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà trung cấp; giảm đầu tư nhà ở cao cấp. Không để tình trạng mất cân đối sản phẩm như hiện nay khi phân khúc bất động sản cao cấp là chủ yếu, đang dư thừa. Phân khúc này đang bong bóng, giá cao mà không bán được nên vốn mắc ở đây, vì vậy cần tái cấu trúc. 

Theo tôi, cần tạo điều kiện tháo gỡ cơ chế chính sách từ Chính phủ cho các dự án về pháp lý để chủ đầu tư có thể khởi công các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp. Nếu càng phát triển nhiều các dự án này, càng đáp ứng nhu cầu thực thì càng tốt, giá bất động sản sẽ giảm xuống.

Cùng với đó, tháo gỡ các nguyên nhiên vật liệu, thủ tục giấy tờ để giảm thiểu chi phí, giảm giá nhà. Nếu giảm giá được ở một phân khúc cơ bản cho xã hội thì các phân khúc khác cũng sẽ giảm xuống.

Chính phủ cần hỗ trợ các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ để chủ đầu tư có lãi hợp lý… Có như vậy, tự khắc luồng vốn sẽ chảy vào đó và lưu thông trên toàn thị trường. 

Việc Chính phủ đưa ra chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2025, đây là bài toán lớn, nếu quyết tâm làm được thì quá tốt. Đây thực sự là điều mong muốn của người dân và là nhu cầu thực. Làm được điều này thị trường bất động sản cũng sẽ tốt ngay.

Xin cảm ơn ông!