Canh tác đất từ 1989, xây nhà 2010: Cơ quan chức năng nói gì về việc cấp sổ đỏ?
Thứ sáu, 05/06/2026 06:00
Canh tác đất từ 1989, xây nhà 2010: Cơ quan chức năng nói gì về việc cấp sổ đỏ?
Theo phản ánh của công dân, Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp sổ đỏ lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai.
Tại Điều 138 Luật Đất đai, diện tích đất ở được công nhận được xác định theo các mốc thời gian sử dụng đất khác nhau gồm: trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm “sử dụng đất ổn định”.
Người dân nêu trường hợp cụ thể: Một hộ gia đình sử dụng thửa đất trồng cây lâu năm từ năm 1989 với diện tích khoảng 500m2, đến năm 2010 xây dựng nhà ở trên khoảng 150m2 và sử dụng ổn định nhà ở và đất trồng cây lâu năm cho đến nay.
Trong trường hợp này, khi được công nhận đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo thời điểm năm 1989 (thời điểm bắt đầu sử dụng đất) hay năm 2010 (thời điểm xây dựng nhà ở)?
Một tình huống khác cũng được nêu ra là người dân sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nhưng đến năm 2016 mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất. Nhà ở này có được công nhận là đất ở hay không, nếu có thì nghĩa vụ tài chính sẽ được tính theo quy định nào?
Trả lời vấn đề trên, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của luật này.
Đồng thời, theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.
Cục Quản lý đất đai cũng nêu rõ: Việc xác định thời điểm sử dụng đất trong thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ đất lần đầu cho cá nhân đang sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã và được quy định tại điểm b2 khoản 3 Mục II Nội dung C Phần V của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
Theo quy định, UBND cấp xã là cơ quan xác nhận thời điểm sử dụng đất ổn định trên cơ sở nguồn gốc đất và các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng.
Các giấy tờ có thể được sử dụng làm căn cứ gồm: biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất; biên bản xử phạt vi phạm hành chính về đất đai hoặc xây dựng; bản án, quyết định của tòa án; giấy tờ điện, nước; giấy tờ mua bán nhà đất; bản đồ, sổ mục kê, sổ kiến điền; giấy tờ kê khai đăng ký nhà đất; giấy đăng ký thường trú, tạm trú gắn với nhà ở trên đất...
Trường hợp không có giấy tờ hoặc giấy tờ không thể hiện rõ thời điểm và mục đích sử dụng đất thì cơ quan chức năng sẽ xem xét trên cơ sở kê khai của người sử dụng đất kết hợp với hiện trạng thực tế.
Đáng chú ý, nếu các giấy tờ có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ có ngày, tháng, năm sớm nhất.
Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai khi cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, Cục Quản lý đất đai cho biết, các quy định liên quan được quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 và Điều 12 Nghị định 103/2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Tuy nhiên, để được hướng dẫn, giải đáp rõ hơn, cơ quan này đề nghị công dân có văn bản xin ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về tài chính ở địa phương hoặc ở Trung ương để được hướng dẫn, giải quyết.
