Cổ phiếu lao dốc thê thảm, chuyển giao lãnh đạo, điều gì đang xảy ra với Novaland?

Cổ phiếu lao dốc sau nhịp tăng nóng

Phiên giao dịch 5/6 tiếp tục là một ngày kém tích cực đối với cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Mã này giảm thêm 2,2% xuống còn 13.550 đồng/cổ phiếu, mức thấp nhất trong khoảng hai tháng qua. So với đỉnh ngắn hạn 20.500 đồng/cổ phiếu thiết lập cuối tháng 4, NVL đã mất gần 34% giá trị chỉ trong hơn một tháng.

Đáng chú ý, đà giảm diễn ra trong bối cảnh Novaland liên tục công bố nhiều thông tin quan trọng. Doanh nghiệp vừa chốt danh sách cổ đông để phát hành gần 167,6 triệu cổ phiếu thưởng nhằm tăng vốn điều lệ thêm gần 1.676 tỷ đồng.

Song song đó, Novaland cũng đang lấy ý kiến trái chủ quốc tế liên quan đến lô trái phiếu chuyển đổi đáo hạn năm 2027 nhằm điều chỉnh một số điều khoản và xin miễn trừ một số nghĩa vụ thanh toán.

Trước khi lao dốc, NVL đã trải qua một giai đoạn tăng giá đầy hưng phấn. Từ vùng quanh 10.000 đồng/cổ phiếu vào giữa tháng 3, mã này tăng hơn gấp đôi lên 20.500 đồng vào cuối tháng 4, mức cao nhất kể từ tháng 9/2023.

Sau chuỗi tăng nóng, áp lực chốt lời là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, điều khiến giới đầu tư lo ngại là cách cổ phiếu giảm giá: nhiều phiên giảm mạnh, lượng cổ phiếu bán ra rất lớn trong khi lực cầu tỏ ra yếu thế.

Diễn biến này xảy ra dù kết quả kinh doanh quý I/2026 của Novaland ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Doanh thu tăng mạnh, lợi nhuận đạt gần 860 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ cùng kỳ năm trước nhờ ghi nhận doanh thu từ các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Sunrise Riverside.

Bên cạnh đó, Novaland cũng bước vào giai đoạn chuyển giao thế hệ lãnh đạo. Ông Bùi Cao Nhật Quân được bầu giữ chức Chủ tịch HĐQT nhiệm kỳ 2026-2031 thay ông Bùi Thành Nhơn. Nhà sáng lập Novaland chuyển sang đảm nhận vai trò Chủ tịch Ủy ban Chiến lược - ESG, tập trung vào định hướng dài hạn.

Một yếu tố khác khiến thị trường chú ý là quá trình thay đổi cơ cấu cổ đông. Các tổ chức liên quan đến gia đình ông Bùi Thành Nhơn đã nhiều năm liên tục giảm tỷ lệ sở hữu để phục vụ quá trình tái cấu trúc tài chính. Từ mức trên 60% vốn vào cuối năm 2022, tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông liên quan từng giảm về sát ngưỡng 36% trước khi được nâng trở lại khoảng 40% thông qua các đợt hoán đổi nợ thành cổ phần.

Sau tái cấu trúc, Novaland bước vào giai đoạn thử thách mới

Nhìn rộng hơn, diễn biến của cổ phiếu NVL có thể phản ánh những băn khoăn của thị trường đối với triển vọng dài hạn của Novaland cũng như toàn ngành bất động sản.

Từ cuối năm 2022 đến nay, Novaland trải qua một trong những cuộc tái cấu trúc lớn nhất lịch sử doanh nghiệp. Công ty cơ cấu lại bộ máy quản trị, đàm phán với chủ nợ, xử lý các nghĩa vụ tài chính, thúc đẩy tháo gỡ pháp lý dự án và từng bước khôi phục hoạt động kinh doanh.

Kết quả bước đầu, doanh nghiệp đã tránh được những rủi ro lớn từng khiến thị trường lo ngại. Nhiều dự án được tái khởi động, doanh thu và lợi nhuận phục hồi, áp lực thanh khoản giảm bớt. Ban lãnh đạo khẳng định Novaland đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bước sang chu kỳ phát triển mới.

Tuy nhiên, bức tranh vẫn còn nhiều gam màu xám. Tính đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ vay của Novaland vẫn ở mức khoảng 69.000 tỷ đồng, trong đó hơn 32.000 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Hàng tồn kho lên tới hơn 154.000 tỷ đồng, phản ánh lượng vốn rất lớn đang nằm trong các dự án bất động sản.

Khó khăn lớn hơn đến từ sự thay đổi của thị trường. Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường bất động sản đang trải qua quá trình điều chỉnh và sàng lọc. Giao dịch trầm lắng, thanh khoản suy giảm và giá nhà đất tại nhiều khu vực đã giảm đáng kể so với các đỉnh trước đó. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng với các sản phẩm có giá trị lớn, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng và các dự án mang tính đầu cơ cao.

Trong bối cảnh đó, các dự án quy mô lớn như NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm vẫn đối mặt với nhiều thách thức về sức cầu, tiến độ pháp lý và khả năng hấp thụ của thị trường.

Dù Novaland đã tích cực tìm kiếm các giải pháp phát triển mới và đề xuất nhiều mô hình vận hành cho các đại dự án, triển vọng kinh doanh không còn thuận lợi như giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng trước đây.

Novaland cũng đang nỗ lực tìm kiếm hướng phát triển mới cho các đại dự án, trong đó đề xuất thí điểm xây dựng phường xã hội chủ nghĩa với đại đô thị du lịch NovaWorld Phan Thiết (gần 1.000ha, vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD). Dự án này sở hữu gần 7km bờ biển, khoảng 20.000 sản phẩm nghỉ dưỡng và đã đưa vào vận hành nhiều hạng mục du lịch, thể thao và giải trí.

Xu hướng mới của thị trường cũng đang dần hình thành. Thay vì những cơn sốt giá kéo dài, chính sách quản lý hiện nay hướng tới sự ổn định và khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân. Điều đó đồng nghĩa phân khúc bất động sản giá cao có thể không còn là động lực tăng trưởng chính trong tương lai.

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn cũng phải thích nghi với một môi trường kinh doanh mới, nơi hiệu quả vận hành, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và giá bán hợp lý trở thành yếu tố quyết định.

Đối với Novaland, quá trình tái cấu trúc đã giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khủng hoảng. Tuy nhiên, thử thách tiếp theo có thể còn khó khăn hơn: tìm ra mô hình tăng trưởng phù hợp trong một thị trường bất động sản đang thay đổi sâu sắc. Đây là một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng đối với cổ phiếu NVL.