Đề xuất mới về thuế bất động sản: Làm rõ giá chuyển nhượng, hạn chế khai giá thấp

Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất nhiều quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo cơ quan soạn thảo, tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 quy định: Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. 

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Đồng thời, Luật giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Căn cứ thẩm quyền được giao, tại dự thảo Nghị định, Bộ Tài chính đề xuất quy định cụ thể giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng, theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất (gồm nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc) mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh (nếu có), đồng thời giá trị nhà và công trình thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định, việc xác định giá sẽ được tách riêng từng phần.

Cụ thể, giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm chuyển nhượng. Giá trị nhà, hạ tầng và công trình gắn liền với đất được tính theo giá lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành; trường hợp địa phương chưa quy định, sẽ căn cứ theo tiêu chuẩn, định mức và phân loại nhà do Bộ Xây dựng hướng dẫn, cùng giá trị còn lại thực tế của công trình.

Đối với công trình hình thành trong tương lai, giá trị được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng, nhân với giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định; nếu chưa có đơn giá, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định, giá cho thuê lại sẽ được xác định theo mức giá do địa phương ban hành.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế chuyển nhượng bất động sản 

Dự thảo nghị định quy định, nếu hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế được xác định tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Với trường hợp nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai, nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế phát sinh khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp và do tổ chức nhận vốn góp thực hiện khai, nộp thay.

Dự thảo cũng kế thừa quy định hiện hành, làm rõ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các giao dịch ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu. Trường hợp chỉ nhận thù lao, không có quyền sở hữu, khoản thu nhập này được tính vào tiền lương, tiền công để nộp thuế. Đồng thời, bổ sung quy định về khai, nộp thuế thay đối với bất động sản thế chấp, bảo lãnh hoặc xử lý theo quyết định của tòa án.