Đồng Nai có quá ưu ái cho công ty con Đất Xanh chuyển nhượng 2.305 thửa đất?

Chưa hoàn thiện hạ tầng xã hội vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng

Liên quan đến những lùm xùm tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch 92,2ha xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (Gem Sky World), ngày 20/10 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai đã xác nhận 2.305 thửa đất tại dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. 

Gem Sky World là dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty Hà An), công ty con của Đất Xanh Group, làm chủ đầu tư. 

Tại thông báo này, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Đồng Nai cho biết đã kiểm tra thực địa dự án Gem Sky World vào ngày 14/9. 

Kết quả cho thấy, toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án đã được chủ đầu tư xây dựng và cơ quan thẩm quyền kiểm tra, nghiệm thu theo quy định. 

Đối với hạ tầng xã hội, Công ty Hà An mới xây dựng xong phần thô hai trường mầm non và một trạm y tế. Tương tự, công trình trung tâm thương mại quy mô 3.156m2 cũng đã hoàn thành phần thô, đang xây dựng hoàn thiện. 

Ngày 16/10, Công ty Hà An có “công văn cam kết” thi công xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng hai trường mầm non trước ngày 10/4/2024, trạm y tế và trung tâm thương mại trước ngày 30/4/2024. 

Trong phần ý kiến của mình, ngoài căn cứ các quy định của Luật Đất đai năm 2013, các nghị định hướng dẫn và hồ sơ pháp lý liên quan, Sở TN&MT Đồng Nai còn căn cứ vào “công văn cam kết” nói trên để xác nhận 2.305 thửa đất thuộc dự án Gem Sky World đủ điều kiện chuyển nhượng. 

Đáng nói, trong báo cáo kết quả kiểm tra hiện trạng dự án Gem Sky World vào ngày 2/10, Sở TN&MT Đồng Nai cho biết đối với công trình hạ tầng xã hội, gồm hai trường mầm non và trạm y tế, Công ty Hà An đã xây dựng phần thô và đang tạm ngưng xây dựng theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính của UBND huyện Long Thành. Hiện Sở Xây dựng đang xử lý các các thủ tục tiếp theo. 

Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai ban hành văn bản trái quy định? 

Luật sư Trần Mai Hạnh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết căn cứ Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP do Chính Phủ ban hành ngày 18/12/2020 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một dự án đất nền đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì chủ đầu tư phải có đầy đủ tất cả các điều kiện pháp lý theo quy định. 

Trong đó, có điều kiện “chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.”

Theo luật sư Hạnh, thông báo của Sở TN&MT Đồng Nai thể hiện, đến nay, chủ đầu tư dự án Gem Sky World mới chỉ xây dựng xong phần thô ba công trình hạ tầng xã hội và trung tâm thương mại, cam kết hoàn thành vào tháng 4/2024. Tức đến thời điểm được Sở TN&MT Đồng Nai xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng 2.305 thửa đất, các hạng mục này vẫn còn dang dở, chưa được nghiệm thu và chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

Do đó, đối chiếu với quy định dẫn chiếu nêu trên, luật sư Hạnh cho rằng Sở TN&MT Đồng Nai ban hành thông báo 2.305 thửa đất tại dự án đủ điều kiện chuyển nhượng là không đúng với quy định pháp luật.

“Quy định nêu rõ chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. 

Điều này đồng nghĩa với các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải được nghiệm thu đưa vào sử dụng, thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc cho chủ đầu tư chuyển nhượng hàng ngàn thửa đất khi chưa đáp ứng điều kiện sẽ tạo tiền lệ xấu và rủi ro cho người mua nhà ở”, luật sư Hạnh nói.

Trao đổi với PV VietNamNet ngày 26/10, ông Trần Thế Vinh, Phó Giám đốc Sở TN&MT Đồng Nai, thừa nhận, về nguyên tắc, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án phải tuân thủ theo các điều kiện của Nghị định 148. Tức ngoài hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư phải hoàn thành các công trình hạ tầng xã hội, để đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân. 

Theo ông Vinh, nhưng với dự án Gem Sky World, nếu áp dụng quy định này một cách cứng nhắc thì không thể tháo gỡ được các vướng mắc như bức xúc của khách hàng về nợ xấu hay khó khăn tài chính của Công ty Hà An. Như vậy, sẽ làm tình hình an ninh trật tự càng thêm phức tạp. 

Bài sau: Để công ty con Đất Xanh chuyển nhượng 2.305 thửa đất, Đồng Nai nói 'giải quyết linh hoạt'