Dự báo 2 kịch bản bất động sản 2023, hé lộ thời điểm thị trường ấm lên

Đẩy giá quá cao, thị trường chưa khủng hoảng

Đánh giá về thị trường bất động sản trong năm 2022, tại Diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề Proptech - Xu hướng tất yếu của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – VARS cho biết, kể từ năm 2018, nguồn cung mới đang giảm rõ rệt và chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2018 có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, nguồn cung đã sụt giảm gần 1 nửa chỉ còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, thời điểm dịch Covid-19, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018).

Đầu năm 2021, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 nhưng vẫn đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có. Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Trong khi nguồn cung giảm mạnh thì giá bất động sản lại bị đẩy quá cao. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

"Dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn", ông Đính nhận định.

Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông cho rằng, có 2 kịch bản xảy ra. Thứ nhất, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông. 

Thứ hai, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Theo ông Đính, kịch bản này có thể xảy ra cao hơn. 

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV dự báo, thị trường bất động sản hết năm 2022 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ năm 2023 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính... 

Cũng theo ông Lực, bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng, với sự xuất hiện và phổ biến hơn của một số phân khúc như bất động sản nghĩa trang, bất động sản số, bất động sản tâm linh, sức khỏe…

Cơ sở dữ liệu đất đai cần được xây dựng tập trung

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, chuyển đổi số được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Trao đổi cụ thể về xu hướng chuyển đổi số trong bất động sản, ông Nguyễn Khắc Thế, Trưởng phòng Đo đạc bản đồ và cơ sở dữ liệu đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) cho rằng, muốn phát triển thị trường bất động sản minh bạch bền vững thì nhất thiết dữ liệu thị trường bất động sản phải gắn liền với dữ liệu đất đai và trong đó chuyển đổi số là ưu tiên hàng đầu.

"Nhưng theo quy định hiện nay cần phải lưu ý dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có thể công khai nhưng còn thông tin địa chính liên quan đến chủ sở hữu đất thì đây là thông tin riêng tư cần được bảo vệ và thông tin này nên được chia sẻ ở mức độ nào thì giữa Bộ Xây dựng và Tài nguyên Môi trường sẽ phải ngồi bàn lại với nhau", ông Thế nói.

Cũng theo ông Thế, để thị trường BĐS minh bạch, bền vững hơn, Bộ Tài nguyên Môi trường kiến nghị Chính phủ và Quốc hội tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, trong đó cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được xây dựng theo hướng tập trung thống nhất đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, toàn diện trong việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai. 

Đồng quan điểm, ông Đặng Tùng Anh, Phó giám đốc Trung tâm Chính phủ điện tử, Cục Chuyển đổi số quốc gia (Bộ Thông tin và truyền thông), cho biết, thời gian vừa qua Bộ Thông tin và truyền thông đã tham mưu để Chính phủ ban hành nhiều văn bản liên quan tới chuyển đổi số như Chương trình Chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030; Chiến lược phát triển Chính phủ điện tử hướng tới Chính phủ số giai đoạn 2021 - 2025, định hướng đến năm 2030; Chiến lược quốc gia phát triển kinh tế số và xã hội số đến năm 2025, định hướng đến năm 2030… Đây là những văn bản quan trọng trong chiến lược thúc đẩy mạnh mẽ về chuyển đổi số ở cả 3 trụ cột: Chính phủ số, Kinh tế số, Xã hội số. 

Nằm trong xu thế của cách mạng công nghiệp 4.0, ông Tùng Anh cho rằng bất động sản cũng sẽ phải chuyển mình mạnh mẽ, bởi chỉ có chuyển đổi số trong giai đoạn này mới giúp mang lại nhiều cơ hội để tiếp cận khách hàng với chi phí rẻ hơn, giúp doanh nghiệp dễ dàng thực hiện các chiến dịch marketing hấp dẫn, hiệu quả và nhanh chóng.

“Chuyển đổi số là một quá trình đa dạng, không có con đường và hình mẫu chung cho tất cả. Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản cũng vậy, những vấn đề như hành lang pháp lý, nhận thức, áp dụng công nghệ, hay khó khăn về nguồn lực là một bài toán khó, cần có sự quyết tâm của Bộ Xây dựng cũng như các bộ, ban ngành có liên quan”, ông Tùng Anh cho biết.