Giữa cơn sốt giá nhà, Singapore vẫn có nhà cho thuê chỉ hơn 500.000 đồng/tháng

Ở Singapore, người dân không phải loay hoay tìm thuê nhà trọ giá rẻ. Họ không cần những tập đoàn bất động sản xây các "đại đô thị cho thuê". Thay vào đó, họ được hưởng một cơ chế hoàn toàn khác: Chính phủ là chủ đầu tư lớn nhất, còn người dân là chủ sở hữu.

Kết quả là khoảng 90% hộ gia đình sống trong nhà do mình mua. Phần còn lại là những người thực sự cần thuê, được Chính phủ hỗ trợ với mức giá thấp hiếm thấy tại một đô thị có chi phí sinh hoạt cao như Singapore. Đó là nhờ một hệ thống được vận hành bài bản suốt nhiều thập kỷ.

Thuê nhà giá chỉ 535.000 đồng/tháng

Cốt lõi của hệ thống Singapore nằm ở Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB). Khác với việc xây nhà cho thuê, HDB xây nhà để bán trợ giá cho người dân.

Khi hầu hết mọi người có nhà, áp lực lên thị trường cho thuê lập tức giảm xuống mức thấp nhất. Đối với những trường hợp đặc biệt khó khăn, Chương trình Cho thuê Công cộng (Public Rental Scheme) của HDB chính là "mạng lưới an sinh".

Theo bảng giá chính thức từ HDB Singapore, hộ gia đình có thu nhập thấp nhất, với tổng thu nhập hộ gia đình không quá 1.500 đô la Singapore (khoảng 31 triệu đồng)/tháng, được thuê căn hộ 1 phòng ngủ với giá chỉ từ 26-33 đô la Singapore (khoảng 535.000-680.000 đồng)/tháng. 

Mức giá cao nhất của chương trình này chỉ lên tới 275 đô la Singapore (khoảng 5,7 triệu đồng)/tháng, tùy theo thu nhập và loại căn hộ.

Với căn 2 phòng ngủ, giá cũng chỉ dao động từ 44-275 đô la Singapore (khoảng 900.000-5,7 triệu đồng)/tháng tùy mức thu nhập. 

Đây không phải là nhà tạm hay ký túc xá đơn giản. Chúng là những căn hộ HDB khép kín, được thiết kế đúng chuẩn. Chính sách này đảm bảo rằng không ai bị bỏ lại phía sau. 

'Mỏ vàng' của giới đầu tư

Trong khi mảng nhà ở công cộng phục vụ mục tiêu an sinh, Singapore cũng hình thành một thị trường cho thuê thương mại rất sôi động ở phân khúc lao động nhập cư: Ký túc xá công nhân (Purpose-Built Worker Accommodation - PBWA). Lĩnh vực này đang thu hút nhiều quỹ đầu tư và tập đoàn tài chính.

Singapore phụ thuộc lớn vào lao động nước ngoài, chiếm tới gần 40% tổng lực lượng lao động, với gần 1,6 triệu lao động nước ngoài tính đến cuối năm 2024. Họ cần nơi ở và đây chính là cơ hội vàng.

Quỹ đất cho ký túc xá công nhân tại Singapore rất hạn hẹp, trong khi nhu cầu từ các ngành xây dựng, đóng tàu lại không ngừng tăng. Điều này tạo ra một thị trường "người bán" đúng nghĩa, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 97-99%.

Các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã nhanh chóng nhảy vào khai thác "mỏ vàng" ký túc xá công nhân. Centurion Accommodation REIT (CAREIT), quỹ REITs chuyên biệt đầu tiên về mảng chỗ ở trên sàn giao dịch Singapore là một minh chứng rõ nét.

Xét về lợi nhuận, tại mức giá IPO 0,88 đô la Singapore (khoảng 18.100 đồng)/đơn vị, CAREIT dự kiến mang lại tỷ suất cổ tức (DPU yield) khoảng 7,47% trong năm 2026 và 8,11% vào năm 2027.

Tuy nhiên, trên thị trường chứng khoán, giá đơn vị quỹ này đã tăng đáng kể so với giá phát hành ban đầu, đạt 1,11 đô la Singapore (khoảng 22.900 đồng) vào cuối năm 2025 và tiếp tục lên 1,15 đô la Singapore (khoảng 23.700 đồng) vào tháng 2/2026. 

Do đó, tỷ suất cổ tức thực tế mà nhà đầu tư mua vào sau này nhận được lần lượt là 5,84% và 5,64%.

Mô hình mới cho phân khúc cao cấp

Bên cạnh hai mảng chính là an sinh (HDB) và đầu tư (PBWA REITs), Singapore cũng đang thử nghiệm một mô hình mới dành cho phân khúc cao cấp: Căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Long-stay Serviced Apartment).

Dự án Zyon Grand là một ví dụ điển hình. Đây là một tòa tháp đôi 62 tầng, 706 căn hộ hạng sang trên đường Kim Seng/Zion Road, được phát triển bởi "ông lớn" City Developments Limited (CDL) của Singapore và Mitsui Fudosan của Nhật Bản. 

Điểm đặc biệt là dự án này tích hợp hơn 350 căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn trong một tòa tháp riêng biệt 36 tầng. Đây cũng là dự án đầu tiên tại Singapore áp dụng loại hình SA2 (thời gian thuê tối thiểu 3 tháng).

Zyon Grand là dự án thương mại cao cấp, bán căn hộ cho cá nhân với giá từ 1,298 triệu đô la Singapore (khoảng 26,7 tỷ đồng)/căn và đã bán được 84% trong ngày mở bán (25/10/2025) với giá trung bình 3.050 đô la Singapore/sq ft (khoảng 676 triệu đồng/m2).

Mô hình Singapore cho thấy sự phân vai rõ giữa khu vực công trong phát triển nhà ở xã hội và khu vực tư nhân trong phân khúc thương mại: nhà nước làm tốt phần "an sinh", còn tư nhân thoải mái sáng tạo với các sản phẩm "thương mại".

Theo HDB Singapore, The Straits Times