Ly kỳ vụ nhận cọc 20 tỷ bán đất đang thế chấp, bên bán ‘vỡ kèo’ không chịu phạt cọc
Chủ nhật, 05/04/2026 05:45
Ly kỳ vụ nhận cọc 20 tỷ bán đất đang thế chấp, bên bán ‘vỡ kèo’ không chịu phạt cọc
Giao dịch đổ vỡ, bên bán chỉ muốn trả lại tiền cọc
Theo trình bày của ông H. và ông Th. (cùng ngụ TPHCM) tại đơn khởi kiện, tháng 4/2018, hai ông đã ký kết văn bản thỏa thuận đặt cọc nhằm chuyển nhượng căn nhà và quyền sử dụng khu đất gần 4.500m2, trong đó gần 980m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tại TPHCM cho bà T. Giá chuyển nhượng được thống nhất là 205 tỷ đồng, trong đó bà T. đã đặt cọc trước 20 tỷ đồng.
Theo thỏa thuận, trong vòng 120 ngày kể từ ngày ký, ông H. và ông Th. phải hoàn tất các thủ tục pháp lý, bao gồm việc cấp bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất chưa được cấp và chuyển đổi mục đích sử dụng một phần diện tích sang đất ở. Sau đó, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng; bà T. thanh toán tiếp 180 tỷ đồng, 5 tỷ đồng còn lại sẽ thanh toán sau khi hoàn tất sang tên.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện phát sinh vướng mắc. Dù ông H. và ông Th. đã nộp hồ sơ xin cấp bổ sung giấy chứng nhận cho phần đất chưa được cấp, nhưng đến hết thời hạn vẫn chưa được cơ quan chức năng giải quyết.
Đến tháng 2/2019, theo yêu cầu của bà T., ông Th. lập cam kết sẽ hoàn trả tiền cọc, tiền phạt và lãi trong vòng 30 ngày nếu không thực hiện được nghĩa vụ. Tuy nhiên, sau đó các cam kết này không được thực hiện đúng.
Tranh chấp phát sinh khi hai bên không đạt được thỏa thuận. Ông H. và ông Th. cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì tại thời điểm ký kết, tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, đồng thời bao gồm cả phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Từ đó, ông H. và ông Th. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và đồng ý hoàn trả 20 tỷ đồng tiền cọc cho bà T.
Trong khi đó, bà T. cho rằng bên bán đã vi phạm nghĩa vụ khi không hoàn tất thủ tục đúng thời hạn. Bà yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc, nếu không thể, phải hoàn trả tiền cọc kèm phạt cọc và tiền lãi theo thỏa thuận.
Phán quyết liên tục thay đổi
Tại bản án sơ thẩm ngày 19/6/2020, TAND quận 2 (nay là TAND khu vực 2 - TPHCM) chấp nhận một phần yêu cầu của các bên. Tòa buộc ông H. và ông Th. hoàn trả 20 tỷ đồng tiền đặt cọc cho bà T., nhưng không chấp nhận yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.
Đồng thời, tòa bác các yêu cầu của bà T. về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng, chuyển nhượng tài sản cũng như yêu cầu phạt cọc và tính lãi hơn 4,1 tỷ đồng.
Không đồng ý với phán quyết này, bà T. kháng cáo; Viện trưởng Viện KSND quận 2 cũng ban hành quyết định kháng nghị.
Tại cấp phúc thẩm, TAND TPHCM chấp nhận một phần kháng nghị và kháng cáo, qua đó sửa án sơ thẩm. Tòa xác định văn bản thỏa thuận có hiệu lực pháp luật, nhưng đồng thời tuyên hủy bỏ thỏa thuận do bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ.
Theo đó, ông H. và ông Th. bị buộc liên đới hoàn trả cho bà T. tổng cộng 40 tỷ đồng, gồm 20 tỷ đồng tiền cọc và 20 tỷ đồng tiền phạt cọc. Tuy nhiên, yêu cầu tính lãi hơn 4,1 tỷ đồng không được chấp nhận.
Không đồng ý, ông H. và ông Th. đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tháng 11/2021, Chánh án TAND cấp cao tại TPHCM kháng nghị, đề nghị hủy bản án phúc thẩm năm 2020. Sau đó, Ủy ban Thẩm phán cấp cao chấp nhận một phần kháng nghị. Tòa hủy án phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm, đồng thời buộc bà T. trả lại tiền phạt cọc và lãi chậm thi hành án cho phía ông H. và ông Th.
Tuy nhiên, vụ án tiếp tục được xem xét lại khi bà T. có đơn đề nghị, đồng thời TAND TPHCM cũng kiến nghị kháng nghị.
Tháng 4/2023, Chánh án TAND tối cao ban hành quyết định kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán nhận định việc cấp phúc thẩm buộc bên nhận cọc hoàn trả tiền cọc và phạt cọc là có căn cứ.
Từ đó, TAND tối cao quyết định hủy quyết định giám đốc thẩm năm 2022 và giữ nguyên bản án phúc thẩm năm 2020, khép lại quá trình xét xử kéo dài của vụ án.
(Tham khảo quyết định giám đốc thẩm ngày 19/7/2023 của Toà án nhân dân tối cao về vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất)
