Mất sổ đỏ gốc, chỉ còn bản photo công chứng có làm được sổ mới?

Thứ năm, 16/04/2026 06:15

Theo phản ánh của một công dân, gia đình đã mua một mảnh đất từ năm 1999. Thửa đất thuộc diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 30/12/1993 cho chủ cũ.

Khi giao dịch, bên bán cung cấp bản photo công chứng của giấy chứng nhận, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của cán bộ địa chính và chính quyền địa phương (cấp huyện thời điểm đó). Từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, gia đình vẫn sinh sống ổn định, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Tuy nhiên, theo thời gian, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc đã bị thất lạc, trong khi người đứng tên trên sổ đỏ cũng đã qua đời. Khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho phần đất đã mua, gia đình được yêu cầu phải có bản gốc của giấy chứng nhận cũ.

Từ thực tế này, người dân đặt câu hỏi: Liệu có thể sử dụng bản photo công chứng để hoàn thiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ hay không?

W-so do dat dai vietnamnet.jpg — Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nội dung phản ánh là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương để xem xét, giải quyết. Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời. Tuy nhiên, Bộ nêu ra một số nguyên tắc.

Pháp luật đất đai hiện hành đã quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định tại Điều 42 Nghị định số 101/2024.

Hiện nay, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, tại Điều 14 và Điều 15 Nghị định số 49/2026 đã phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai (đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã công nhận quyền sử dụng đất thì chủ tịch UBND cấp xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất); phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai.

Điều 42 Nghị định số 101/2024 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

Cụ thể, nghị định quy định ba nhóm trường hợp được cấp giấy chứng nhận gồm: nhận chuyển quyền trước 1/7/2014; nhận chuyển quyền trước 1/8/2024; và nhận chuyển quyền từ người thừa kế.

Đáng chú ý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người dân phải nộp hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này.

Nghị định cũng nêu phương án xử lý đối với trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 mà thửa đất đã có giấy chứng nhận nhưng người nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định.

Theo đó, người sử dụng đất nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho bên chuyển nhượng và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai.

Nếu không xác định được địa chỉ của bên chuyển nhượng, cơ quan chức năng sẽ đăng thông tin trên phương tiện truyền thông địa phương trong 3 lần. Sau 30 ngày kể từ thông báo đầu tiên, nếu không phát sinh tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất.

Trong trường hợp bên chuyển nhượng không nộp lại giấy chứng nhận cũ, cơ quan nhà nước sẽ thực hiện thủ tục hủy giấy đã cấp.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Làm sổ đỏ lần đầu: Nộp ở xã hay đến Văn phòng đăng ký đất đai?

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp sổ đỏ đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Chủ tịch UBND cấp xã cấp sổ đỏ với các trường hợp thuộc thẩm quyền công nhận của cấp xã.

Không có giấy tờ đất, chỉ giữ biên lai thu tiền: Có được cấp sổ đỏ?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, một trong các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) là sổ cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.

Không tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất thế nào cho đúng luật?

Theo Luật Đất đai, đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.