Một ông lớn khoe lãi nghìn tỷ nhưng vẫn bị quỹ lớn thoái mạnh, lý do bất ngờ

Thị trường bất động sản Việt Nam gần đây chuyển biến tích cực. Giao dịch ở phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TPHCM nhiều thời điểm sôi động trở lại, giá tăng mạnh. Đấu giá đất ở nhiều địa phương, đặc biệt tại Hà Nội, giá được đẩy lên rất cao. Không ít dự án của các doanh nghiệp địa ốc đang dần được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để có thể đưa hàng hóa ra bán, như trường hợp Bất động sản Phát Đạt (PDR), Novaland (NVL)...

Thông thường, những thời điểm như vậy, nhóm cổ phiếu bất động sản được các nhà đầu tư tổ chức, trong đó có khối ngoại, săn mua vào, đón một đợt sóng lên. Tuy nhiên, có tín hiệu cho thấy nhóm cổ phiếu địa ốc không còn thu hút được sự quan tâm của các tổ chức nước ngoài. Nhiều tổ chức còn đẩy mạnh thoái vốn khỏi các doanh nghiệp.

Theo thông báo từ CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), Vietnam Ventures Limited thuộc VinaCapital đăng ký bán gần 1,54 triệu cổ phiếu KDH từ ngày 5/12/2024 đến 3/1/2025, nhằm cơ cấu danh mục đầu tư.

Nếu bán thành công, tỷ lệ sở hữu của Vietnam Ventures Limited tại Khang Điền sẽ giảm từ 0,89% xuống còn 0,73%.

Tháng 9, quỹ này đã bán thành công 9,54 triệu cổ phiếu KDH trong tổng số gần 12 triệu cổ phần KDH đã đăng ký. Tổng cộng, từ tháng 7 đến nay, Vietnam Ventures Limited đã bán gần 11,1 triệu cổ phiếu KDH.

Điều bất ngờ là, ngay cả doanh nghiệp bất động sản có cổ phiếu giữ giá thì sức khỏe tài chính không hẳn tích cực như trong báo cáo tài chính.

Nhà Khang Điền lãi nghìn tỷ, sao quỹ ngoại thoái vốn?

Nhà Khang Điền có quy mô vốn điều lệ hơn 10 nghìn tỷ đồng, vốn hóa tính tới ngày 3/12 đạt gần 33,2 nghìn tỷ đồng (khoảng 1,3 tỷ USD). KDH nhiều năm có lợi nhuận sau thuế hơn 1.000 tỷ đồng, như năm 2020-2022. Năm 2023, kết quả kém hơn nhưng KDH cũng ghi nhận lợi nhuận gần 730 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính, Nhà Khang Điền có kết quả kinh doanh khá tích cực với doanh thu khoảng 2.200-4.600 tỷ đồng/năm và lợi nhuận phần lớn ở mức nghìn tỷ đồng/năm ngay cả những lúc khó khăn nhất.

Lợi nhuận gộp ở mức rất cao, thường lên tới 50% doanh thu, tức bán 2 đồng có lợi nhuận gộp 1 đồng. Riêng năm 2023, lợi nhuận gộp lên tới 75% doanh thu, tức thu về 4 đồng có lợi nhuận gộp khoảng 3 đồng.

Tuy triển vọng tích cực như vậy, lợi nhuận sau thuế ở mức nghìn tỷ mỗi năm nhưng cổ phiếu KDH không bứt phá và quỹ ngoại vẫn thoái vốn.

Trước hết, Vinacapital thoái vốn có thể theo xu thế chung trên thị trường và không đạt được kỳ vọng. Bức tranh kinh doanh không hẳn nhiều màu sáng, lợi nhuận thực tế của KDH có thể không cao như vậy.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, KDH báo cáo lợi nhuận gộp gần 832 tỷ đồng trong tổng số gần 1.232 tỷ đồng doanh thu, chi phí tài chính 141 tỷ đồng, chi phí khác 104 tỷ đồng và chi phí lãi vay là hơn 45 tỷ đồng... Lợi nhuận sau thuế là hơn 410 tỷ đồng.

Với quy mô chục nghìn tỷ như KDH, con số chi phí lãi vay 45 tỷ đồng là rất bất ngờ, quá nhỏ bé, và thông thường sẽ thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Nhưng thực tế có phải vậy không?

Trên báo cáo tài chính 9 tháng, có thể thấy, KDH có tổng vay ngắn hạn là 1.100 tỷ đồng và vay dài hạn là hơn 6.708 tỷ đồng, tổng cộng là 7.708 tỷ đồng. Với lãi suất các ngân hàng cho vay giả sử ở mức 8 - 10%/năm, tổng lãi vay trong 9 tháng là khoảng 540 - 580 tỷ đồng. Nếu đúng vậy, KDH có thể lỗ.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng cho thấy, 9 tháng đầu năm 2024, KDH đã phải trả số tiền lãi lên tới hơn 580,6 tỷ đồng, chứ không phải hơn 45 tỷ đồng trên bảng báo cáo kết quả kinh doanh.

Con số đó có thể do KDH đã vốn hóa chi phí lãi vay, hạch toán vào giá trị tài sản, vào hàng tồn kho.

Hàng tồn kho của KDH tới cuối tháng 9/2024 đạt gần 22.450 tỷ đồng, tăng khá mạnh so với mức 18.787 tỷ đồng cuối năm trước.

Đây cũng không phải là lần đầu tiên KDH sử dụng kỹ thuật này. Trong báo cáo tự lập năm 2023, KDH ghi nhận chi phí lãi vay là hơn 143 tỷ đồng, nhưng sau khi kiểm toán điều chỉnh lên thành 217 tỷ đồng.

Trong năm 2022, KDH ghi nhận lãi vay có 9,3 tỷ đồng, nhưng thực tế tiền lãi vay đã trả là hơn 496 tỷ đồng.

Trong năm 2024, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với vô vàn khó khăn, trong đó có nợ trái phiếu, vay nợ ngân hàng và tồn kho lớn.

Theo Vietstock, tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở và khu công nghiệp trên 3 sàn quý III lập kỷ lục mới, vượt 530 nghìn tỷ đồng, tăng 12% so với hồi đầu năm. Trong đó, Novaland (NVL) dẫn đầu với hơn 145 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm.