Mua shophouse tại TPHCM để cho thuê, chủ nhà ráo riết tìm khách
Thứ sáu, 05/06/2026 05:45
Mua shophouse tại TPHCM để cho thuê, chủ nhà ráo riết tìm khách
Tài sản còn đó, dòng tiền ngày càng teo tóp
Một buổi sáng giữa tuần tại khu đô thị Mizuki Park (xã Bình Hưng, TPHCM), hàng chục căn nhà phố thương mại (shophouse) nằm ở khối đế các tòa chung cư, hướng ra đường nội khu, đồng loạt đóng kín cửa. Trên nhiều mặt tiền, những tấm biển "Cho thuê mặt bằng", "Cho thuê shophouse", "Liên hệ chính chủ" được treo la liệt.
Nhiều căn shophouse trong số này đã hoàn thiện từ lâu nhưng không có dấu hiệu kinh doanh. Một số là những cửa hàng mới đóng cửa, trong khi nhiều căn khác vẫn trong tình trạng bỏ trống.
Giữa dãy phố vắng khách, thông qua số điện thoại trên biển cho thuê, chúng tôi liên hệ được với anh T. - chủ một căn shophouse tại đây. Anh T. cho biết, anh mua căn này với giá gần 18 tỷ đồng vào năm 2022, với kỳ vọng mỗi tháng thu về 60-80 triệu đồng tiền thuê.
“Lúc mua, tôi nghĩ khu này sẽ nhanh chóng hình thành một phố thương mại sầm uất vì cư dân về ở rất đông. Nhưng thực tế lại khác xa kỳ vọng”, anh nói.
Ba năm sau ngày nhận nhà, tấm biển "Cho thuê mặt bằng" trước cửa đã bạc màu dưới nắng. Giá thuê liên tục được điều chỉnh giảm nhưng vẫn khó tìm khách.
“Tài sản vẫn còn đó nhưng dòng tiền gần như bằng không”, anh T. thở dài.
Tại một dãy shophouse của Mizuki Park, PV VietNamNet ghi nhận chỉ có vài người đi bộ qua lại. Trong khi đó, gần một nửa số căn của dãy này bị bỏ trống.
Không chỉ riêng Mizuki Park, tại nhiều khu đô thị ở TPHCM, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn với hàng trăm căn shophouse, tình trạng mặt bằng bỏ trống kéo dài đang trở thành bài toán nan giải đối với nhiều nhà đầu tư.
Chuyên hoạt động trong phân khúc cho thuê, anh V., nhân viên một công ty môi giới tại Thủ Đức, cho biết nhiều chủ nhà đang ký gửi cho thuê shophouse tại Khu đô thị Sala nhưng rất khó tìm được khách phù hợp.
Theo anh V., cách đây khoảng 4 năm, một căn shophouse tại Sala có giá bán phổ biến từ 48-50 tỷ đồng. Thời điểm thị trường sôi động, nhiều căn được chào bán từ 60-100 tỷ đồng, thậm chí vượt mốc 100 tỷ đồng nếu nằm trên các tuyến đường lớn.
Dù được xem là một trong những khu đô thị có khả năng khai thác thương mại tốt nhất TPHCM, nhiều shophouse tại Sala vẫn đối mặt với bài toán hiệu suất cho thuê thấp so với giá trị tài sản.
“Một số căn shophouse mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch đang được chào thuê chỉ khoảng 160 triệu đồng/tháng, trong khi giá trị tài sản đã vượt 100 tỷ đồng, tương đương lợi suất cho thuê chưa đến 2%/năm. Điều này cho thấy thời gian hoàn vốn ngày càng kéo dài, còn tỷ suất sinh lời không còn hấp dẫn như kỳ vọng trước đây”, anh V. chia sẻ.
Giá bán tăng, dòng tiền giảm
Theo báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến hiệu quả khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá tài sản.
Savills cho rằng nhu cầu đối với bất động sản thương mại hiện tập trung nhiều hơn vào khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều, những sản phẩm có giá trị đầu tư lớn nhưng hiệu suất khai thác thấp đang chịu áp lực đáng kể.
Đối với phân khúc nhà phố thương mại, bài toán lớn nhất không còn nằm ở giá bán mà là khả năng thu hút khách thuê. Nhiều dự án được phát triển với kỳ vọng hình thành các tuyến phố kinh doanh sầm uất, nhưng tốc độ lấp đầy dân cư và sự phát triển của hệ sinh thái dịch vụ chưa theo kịp khiến hoạt động thương mại diễn ra kém sôi động hơn dự kiến.
Bên cạnh đó, báo cáo về thị trường bán lẻ TPHCM của Savills công bố trong quý I/2026 cho thấy các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên những không gian được vận hành chuyên nghiệp, có lượng khách ổn định và khả năng tạo doanh thu rõ ràng.
Trong khi trung tâm thương mại vẫn hút khách thuê, nhiều shophouse tại các khu đô thị mới đang chật vật tìm người lấp đầy mặt bằng.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong tư duy đầu tư. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có khả năng tăng giá theo chu kỳ, thì hiện nay xu hướng đã chuyển sang những tài sản có thể khai thác sử dụng thực và tạo dòng tiền ổn định.
Ông Quốc Anh cho rằng trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, các bất động sản có nhu cầu sử dụng thực, dễ cho thuê và thanh khoản tốt sẽ có lợi thế lớn.
Theo đó, những khu phố thương mại đã hình thành cộng đồng cư dân đông đúc, có lưu lượng khách ổn định sẽ tiếp tục duy trì sức hút, trong khi các dãy shophouse phát triển sớm hơn nhu cầu thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc khai thác kinh doanh.
Trong khi đó, giá bán shophouse tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức cao, khiến thời gian hoàn vốn kéo dài và tỷ suất sinh lời suy giảm. Điều này buộc nhiều nhà đầu tư phải đánh giá lại bài toán dòng tiền và hiệu quả khai thác thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng vào đà tăng giá tài sản như trước đây.
