Rủi ro đầu cơ căn hộ cao cấp

Kiếm lời

Là một nhà đầu tư bất động sản, ông Trần Văn Hùng (Thanh Xuân, Hà Nội) đổ tiền vào đầu cơ căn hộ cao cấp. Qua tìm hiểu, ông nhận thấy nguồn cung căn hộ đang khá khan hiếm, nhưng nhu cầu mua cao. Với kinh nghiệm tại một số dự án, ông Hùng cho rằng, giá chung cư thường tăng theo thời gian, từ khi mở bán tới lúc bàn giao nhà. Nếu mua ngay ở thời điểm dự án mới triển khai, nhà đầu tư có thể kiếm lời.

Với số tiền 3 tỷ đồng, ông Hùng mua 2 căn hộ chung cư tại hai dự án khác nhau. Giá căn hộ trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2, một căn vào khoảng trên 3 tỷ đồng. Ông tính toán sẽ đóng khoảng 40% số tiền giá trị căn hộ. Đến khi giá căn hộ tăng, ông sẽ chốt lời thu tiền về. Trường hợp không bán được với giá tốt, ông buộc phải vay ngân hàng.

Ông Hùng cho hay, mỗi căn hộ có thể kiếm lời vài trăm triệu đồng, cao hơn nhiều so với gửi ngân hàng hay chơi chứng khoán.

Chung cư là phân khúc hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp bởi giá trị căn hộ tăng lên theo tiến độ dự án, thanh khoản. Nhà đầu tư lướt sóng không cần bỏ quá nhiều vốn nhưng lợi nhuận thu lại rất nhanh. Ông Hùng cho hay, cách đây 5 năm, ông đã kiếm lời từ đầu cơ 2 căn hộ cao cấp tại khu vực Trung Hoà Nhân Chính. Khi mua, giá căn hộ vào khoảng 30 triệu đồng/m2, thời điểm ông chốt lời lên tới 40 triệu đồng/m2. 

Bà Nguyễn Thị Lệ (Đống Đa, Hà Nội) cũng đang đầu cơ một căn hộ cao cấp tại trung tâm Hà Nội. Khi dự án chung cư cao cấp mở bán, bà Lệ tìm hiểu và xuống tiền một căn trị giá khoảng 8 tỷ đồng. Đây là dự án chung cư cao cấp, khu vực trung tâm nên lượng căn hộ ít, khả năng tăng giá rất cao. Do không đủ khả năng tài chính, bà Lệ chỉ đóng tiền theo hợp đồng khoảng 40% giá trị căn hộ. 

Từ kinh nghiệm của mình, bà Lệ cho hay, nên mua sản phẩm từ những đợt mở bán đầu tiên, có nhiều ưu đãi và chiết khấu hấp dẫn. Bà Lệ hy vọng, theo tiến độ xây dựng của chủ đầu tư, giá nhà sẽ tăng. Lúc đó, lợi nhuận thu về có thể vài trăm triệu chỉ trong thời gian ngắn ngủi. 

Rủi ro

Theo khảo sát, hình thức đầu tư căn hộ vẫn thu hút nhiều khách hàng. Tuy nhiên, để có được lợi nhuận như trước không còn dễ. Giá chung cư cao và ngân hàng siết chặt tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư có nguy cơ đọng vốn rất cao. Thống kê từ một công ty bất động sản tại TP.HCM cho thấy 90% những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi đến thời điểm này bán ra đều lỗ. 

Ông Nguyễn Xuân Thành, nhân viên kinh doanh bất động sản, cho hay, bán căn hộ tại quận trung tâm từ 70-80 triệu đồng/m2 rất khó thanh khoản, mà có thanh khoản được thì khó có lợi nhuận hoặc lợi nhuận không cao. 

Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ sẽ gặp nhiều áp lực hơn khi lãi suất được thả nổi sau khi hết hạn ưu đãi. Thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang đối mặt với nhiều khó khăn, đầu cơ có thể mắc kẹt hàng tỷ đồng nếu không kịp thoát hàng. 

Trên thị trường đang xuất hiện khá nhiều trường hợp người mua nhà chỉ ôm trong khoảng 1 năm đến 18 tháng, sau đó lại âm thầm xả hàng ra, chấp nhận bán bằng giá thời điểm mua vào. Nếu tính cả thuế, phí, họ phải chịu lỗ ít nhất 7-8%. Thậm chí, có nhóm khách hàng F0 chấp nhận bán lỗ nhiều hơn 10% vì gánh nặng tài chính.

Bà Đỗ Thị Thảo (một nhà đầu tư) đang rao bán 2 căn hộ tại một dự án chung cư cao cấp khu vực Mỹ Đình vì áp lực trả lãi vay ngân hàng. Việc chỉ cần thanh toán trước 15-20% giá trị căn hộ, lại được ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà tạo cảm giác khá nhẹ nhàng, nhưng khi hết thời gian ưu đãi cũng là lúc sức ép trả nợ xuất hiện.

“Tôi rao bán hơn 3 tháng nay vẫn chưa chốt được khách dù bán cắt lỗ”, bà Thảo nói. Lãi suất ngân hàng đang điều chỉnh tăng khiến bà Thảo phải bán nhanh, cơ cấu lại dòng tiền đầu tư. Trường hợp không bán được, bà Thảo tính đến giải pháp cho thuê để tạo nguồn thu.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, chuyên gia tài chính, cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn do cả yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra quyết định phù hợp.

Trường hợp nhà đầu tư muốn bán lại để thu về lợi nhuận nhanh thì nên cân nhắc đến khả năng tìm ra người mua lại tài sản của mình, vì giai đoạn hiện tại, việc giao dịch có thể sẽ không nhanh như trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như từng xảy ra trong quá khứ. 

Ngân hàng trầy trật thanh lý căn hộ penthouse, duplex cả chục tỷ đồngNhiều nhà băng đã không ít lần rao bán các bất động sản để thu hồi, xử lý nợ nhưng vẫn không tìm được người mua.