Sửa Luật Đất đai, chuyên gia chỉ loạt rào cản làm khó doanh nghiệp

Điểm “cốt tử” xác định giá đất sát thị trường

Nêu ý kiến tại hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” do Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam tổ chức (ngày 14/3), nhiều chuyên gia, nhà khoa học cho rằng dự thảo có nhiều quy định khó xác định nội hàm, có thể hiểu khác nhau, dễ gây nhầm lẫn, chồng chéo.

PGS.TS Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho hay, dự thảo lần này hướng tới xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là hướng tiến bộ nhưng cần lưu ý 2 điểm đặc biệt quan trọng. 

Một là, khi bàn đến giá thị trường phải dựa trên cơ sở có thông tin đầy đủ. Tức là người bán và người mua đều hiểu thông tin về sản phẩm hàng hoá và dịch vụ giống nhau. Tuy nhiên, trên thị trường đất đai người bán đất, người mua đất nắm thông tin hoàn toàn khác nhau. Nhiều khi miếng đất bị tranh chấp, không đầy đủ giấy tờ… người mua lại không biết. Vì vậy thường xuyên rơi vào tình trạng thông tin bất đối xứng nên không còn gọi là giá thị trường nữa mà là giá sai. 

Thứ hai, thị trường này lại rất thiếu thông tin khiến giá thị trường cũng không đúng. Dù có hội đồng định giá nhưng việc định giá này cũng vẫn theo chủ quan. Đây là những điều bắt buộc phải tính tới khi xác định giá đất.  

Dẫn quy định về nguyên tắc phương pháp xác định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trong điều kiện bình thường, ông Tuấn cho rằng, ở Việt Nam, giá đất phổ biến khi mua bán thường giảm giá trị giao dịch để có mục tiêu cá nhân, có thể tạo ra giá không đúng mặt bằng chung. 

“Người ta có thể trả 10 tỷ nhưng ghi trên hợp đồng giao dịch chỉ một nửa để trốn thuế. Như vậy mà áp vào mặt bằng chung là không đúng. Thông tin bị méo mó là vì vậy. Cần phải có giải thích rất rõ vấn đề này”, ông Tuấn lưu ý.

Tạo điều kiện mở cho nhà đầu tư 

Một vấn đề khác được nêu ra là việc trả tiền thuê đất của các doanh nghiệp. Hiện nay, có 2 hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và trả hàng năm. Quyền của hai hình thức này là khác nhau. 

Nhìn nhận từ thực tế, TS. Phạm Thị Hương Lan – Viện Nhà nước và Pháp luật cho rằng, đối với trường hợp sử dụng đất để đầu tư các dự án nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ hải sản hay khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao... thì nộp một lần hay hàng năm cũng không nên phân biệt. Quyền của các doanh nghiệp cần phải đảm bảo như nhau. 

Tương tự, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, hiện nay các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất đang nhập nhằng với nhau. 

“Hoạt động công nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phong phú, đa dạng về nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất. Vì vậy phải quy định tiêu chí rất cụ thể, chặt chẽ và không để giống như trường hợp xem xét về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất phải là cơ quan quản lý về đất đai. Hiện nay đang trao cho văn phòng đăng ký đất đai trong khi hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp hợp pháp lại giao cho UBND cấp huyện. Hoạt động này trên thực tế xảy ra nhiều sai phạm và sự tuỳ tiện. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không thể thực hiện công nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc vô cùng phức tạp hiện nay. Việc công nhận đất này phải làm rất cụ thể, chặt chẽ để ngăn chặn các sai phạm” – bà Nga bày tỏ. 

Ngoài ra, bà Nga cũng nêu lên vấn đề về tài sản trên đất xảy ra tình trạng bán nhà không bán đất. Theo bà Nga, cần phải khắc phục đối với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất mà tại thời điểm đăng ký đã có tài sản là nhà ở, các công trình xây dựng trên đất hiện hữu thì phải yêu cầu bắt buộc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất để giải quyết quan hệ dân sự và thương mại sau này. 

“Khi ghi nhận được điều này thì cùng một lúc nhà nước truy thu được cả nghĩa vụ tài chính như thuế nhà đất, thuế trước bạ ngay từ đăng ký về tài sản trên đất”, bà Nga nói.