Thách thức lớn với khu đô thị đa mục tiêu đầu tiên ở Hà Nội: Ai phù hợp?

Hình hài khu đô thị thông minh, phát triển kinh tế đêm

Theo quyết định do Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng vừa ký ban hành, khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh gồm hai phân khu A và B, nằm trên địa bàn hai xã Thư Lâm và Đông Anh, gần cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên.

Khu đô thị được phát triển theo mô hình đa chức năng, với nhiều loại hình nhà ở gồm nhà thấp tầng, chung cư hỗn hợp kết hợp thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó là hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ như trường học, cơ sở y tế, trung tâm văn hóa, khu thể dục thể thao, công viên và bãi đỗ xe công cộng. Các công trình công cộng được bố trí trong bán kính khoảng 500m, giúp cư dân tiếp cận thuận tiện.

Điểm nhấn của dự án là hệ thống cây xanh và hồ điều hòa được tổ chức liên hoàn, tạo không gian cảnh quan sinh thái cho toàn khu vực phía Tây Nam xã Thư Lâm và phía Đông xã Đông Anh.

Các tổ hợp công trình cao tầng được bố trí dọc những trục giao thông cấp đô thị như đường Vành đai 3, cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, tuyến kết nối khu công nghiệp Đông Anh và các cửa ngõ vào khu đô thị.

Ngoài ra, các trục giao thông chính, khu trung tâm hoặc không gian công cộng sẽ quy hoạch các tuyến đi bộ thương mại, dịch vụ văn hóa, vui chơi giải trí và hệ thống cửa hàng tiện ích nhằm phát triển kinh tế đêm.

Quy hoạch yêu cầu áp dụng nhiều giải pháp đô thị thông minh như hệ thống camera AI giám sát giao thông, chiếu sáng LED thông minh, trạm sạc xe điện, xe đạp công cộng và mạng lưới xe buýt nội khu. Các tòa nhà cao tầng, chung cư hỗn hợp phải bố trí tầng hầm để đáp ứng nhu cầu đỗ xe của cư dân.

Thách thức nằm ở khâu triển khai

Cuối tháng 5 vừa qua, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt Đề án khu đô thị đa mục tiêu với nhiều cơ chế chưa từng có. Quy định đáng chú ý nhất là người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại trong khu đô thị đa mục tiêu sẽ không được chuyển nhượng trong vòng 3 năm kể từ khi hoàn tất thanh toán.

Nếu có nhu cầu chuyển nhượng trước thời hạn này, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư theo giá mua ban đầu.

Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá đây là mô hình đô thị hoàn toàn mới tại Việt Nam, được triển khai theo cơ chế đặc thù của Thủ đô dựa trên Nghị quyết 258/2025/QH15 và Luật Thủ đô sửa đổi.

Điểm khác biệt lớn nhất của mô hình này là không chỉ phát triển nhà ở thương mại mà còn tích hợp đồng bộ nhà ở xã hội, nhà tái định cư, dịch vụ, việc làm, hạ tầng kỹ thuật và không gian xanh trong cùng một khu đô thị.

"Đề án cho thấy thành phố muốn chủ động hơn trong việc điều tiết thị trường bất động sản, kiểm soát lợi nhuận ngay cả với nhà ở thương mại, đồng thời tăng nguồn cung và giảm áp lực dân số cho khu vực nội đô", ông Tuấn nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng định hướng phát triển gắn với TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng), đô thị thông minh và chiến lược giãn dân khỏi khu vực trung tâm là hướng đi phù hợp với nhu cầu phát triển dài hạn của Hà Nội.

"Đây có thể xem là một trong những đề án đô thị mang tính chiến lược nhất của Hà Nội trong nhiều năm trở lại đây", ông nói.

Tuy nhiên, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng thách thức lớn nhất vẫn là ở quá trình triển khai thực tế. Để thành công, các khu đô thị đa mục tiêu cần có hệ thống hạ tầng giao thông đi trước, nguồn vốn đầu tư lớn, công tác giải phóng mặt bằng hiệu quả và cơ chế quản lý minh bạch.

Ngoài ra, việc khống chế mức lợi nhuận khoảng 10-15% tùy từng loại sản phẩm nhà ở có thể chưa đủ hấp dẫn đối với các dự án quy mô lớn, thời gian đầu tư kéo dài và đòi hỏi nguồn vốn dài hạn.

Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý phức tạp cũng như những biến động khó lường của thị trường bất động sản. Đồng thời, cơ chế quản lý của thành phố đối với giá bán, cơ cấu sản phẩm và vận hành dự án cũng chặt chẽ hơn so với các dự án thương mại thông thường.

Theo ông Tuấn, mô hình này sẽ phù hợp hơn với các doanh nghiệp nhà nước hoặc những tập đoàn bất động sản lớn có tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược đầu tư dài hạn.

Liên quan đến việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết quy định này chỉ áp dụng đối với nhà ở thương mại thuộc khu đô thị đa mục tiêu nhằm kiểm soát đầu cơ và hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý trên thị trường.

Bởi, theo ông Tuấn, nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi về đất đai, hạ tầng và kiểm soát lợi nhuận, qua đó giúp giá bán thấp hơn so với các dự án thương mại thông thường.

"Việc hạn chế chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định là phù hợp để bảo đảm đúng mục tiêu an sinh, tránh đầu cơ và tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự", ông Tuấn nhấn mạnh.

Hà Nội muốn chặn đầu cơ nhà đất tại các khu đô thị đa mục tiêu

Người mua nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu ở Hà Nội bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm. Nếu muốn chuyển nhượng sớm, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán.

Nhà ở không được bán trong 3 năm đầu: Hà Nội làm đô thị đa mục tiêu, lợi cho ai?

Hà Nội đang tính tới một bước đi chưa từng có trên thị trường bất động sản: nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm đầu, hướng tới mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thật.

'Cuộc chơi' mới của nhà ở Hà Nội: Siết giá bán, hạn chế chuyển nhượng ở đô thị đa mục tiêu

Hà Nội vừa phê duyệt Đề án phát triển khu đô thị đa mục tiêu với hàng loạt cơ chế quản lý đặc biệt đối với nhà ở thương mại, từ hạn chế chuyển nhượng, kiểm soát giá bán đến khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư.